今天，研究惠州资料。突然，被一个7月3号的新闻吸引了。
什么，深惠协调发展试验区要落地到“秋长”了？秋长，可是临近深圳、但原生态一点的地方哦。
但是，想一想，6月份热议的大深圳统筹合作区，如果要落地，不就是要在周边寻找合作开发储备用地么？
大亚湾已经是国家级经济开发区，未来的规划都明明白白地了，也是惠州市的纳税大户。把大亚湾给深圳，大亚湾的深圳候鸟族是开心了，但是可能很多事务都还依赖惠州、分隔不了。
在临近的地方，找一个更白纸的地方，跟深圳一起来做合作区，更合理一些。秋水也一样跟深圳接壤，还有很大的城市化发展的空间，在秋水划个合作区这个道理说地清。
01
惠州发展真北拓，秋长地位在升级
惠州的发展，向南、向西已经比较饱和。说起来，大亚湾、惠阳、仲恺这条惠州经济最强轴，都是在中环、南部。只有东南方向的稔平半岛还比较空，但是也被定位规划为“科技岛”了。
所以，惠州的“经济核心扩容”，主力都是往北扩，恰好跟着系列高铁站、城轨站在北部树立起一个个“TOD”新城。比如，正在大力建设的高铁北站新城，等于是给惠城建新城区。
惠州都临深板块，北部也是一个储备空间最多的地方。去大亚湾，看到的是比较成熟的城市、产业区；去秋长、新圩、镇隆等惠州临深北部，看到的可能还有很多原生态的山湖，规划发展的想象空间很大。
深圳缺地，惠州缺产业。双方要找到一个地方，来建合作区。秋长，就这么低调地，突然被点名了！
秋月湖在哪儿？我们在地图上定位了一下，大概是牧云溪谷30°东北方向7公立左右，叫做金玉珠宝产业园，临近秋长敬老院的一个地方。
这个地方，直线距离大亚湾约10公里，坑梓8、9公里，14号地铁线沙田地铁站8公里。或者说，秋月湖是在白云新城、沙田都北边8公里左右。
这样的距离，说明秋月湖的方位其实很好！有发展潜力，离深圳、惠州的关键板块还是比较近的。
惠州临深北部，更可能被扩容或合作——芳姐这两年也多次推测关注这个方向。
02
深惠协同先锋，深圳北再添“松山湖”
我们先来看看《秋月湖发展试验区的建议》的正文，是如何定位、规划这个新的增长极的。
定位上的关键词是：生态智慧城、重大战略平台、深惠协同先锋。看起来跟大湾区很多产业新城的热词差不多，但是其实特色也很明显，强调的是“智慧、战略平台”。显然，已经跟大亚湾开发区有所不同。
大亚湾追求都是增量发展、规模扩大的发展，稔平半岛强调的是生化、能源、科技。秋月湖，显然更面向“下一代产业”本身。下一代产业趋势的最共集，就是“智慧”。
秋月湖生态智慧城将以高点定位、国际视野、战略思维谋划，打造成为湾区东岸创新格局的重要板块——起点、目标显然不小，动辄是湾区极。
其中，最重要是强调“深莞惠都市圈高质量产业平台典范”，是用来跟深圳、跟东莞合作的。主动参与深莞惠经济圈建设，周边城市基础设施互联互通，社会治理互鉴共享，打造深莞惠都市圈的战略合作示范平台。
规划统筹考虑重大设施布局，公共服务配套等内容，承载粤港澳大湾区新增功能，未来争取申报国家级、省级平台的空间载体。
秋月湖是在原珠宝产业园的规划上升级，拥有湿地湖，生态考虑到位。这能让人联想到松山湖。一个松山湖带旺了东莞临深，一个惠州松山湖也可以激活惠州临深区。
03
秋月湖新城级规划，或与深圳合作教育基础？
7月份正值中考、高考。求学话题是湾区中产家庭的最热词。
深圳约47%的普高率，真是让深圳家长焦虑。受疫情影响，深圳全市取消期末考试，几无前列。深圳普通高中学位，已成为全社会探讨的话题。虽然2020年很多高中园规划新建，深汕合作区也在建高中园，但是如果在更临近深圳的地方建高中园会怎样？
来源：今日惠州网
深圳不但缺高中，也缺普通大学，职业学院。深圳大学看起来多，但是面向本地学子招生都高中低端普通大专院校却并不多。深大已经接近重本分数线，深技大已经接近一本分数线，深职院被民间称为职院小清华、省外录取线都接近二本分数线。
产业的发展，需要方方面面的人才。深圳需要更多的高中，更多招生更广泛的大专院校。如果像秋长秋月湖这种离深圳8-10公里的地方，能跟深圳携手共建高中园、大学城，就能为更多学子提供深造机会，为产业输送更多人才。
04
惠州之后，莞深协调发展区将落子何处？
深惠协调发展区落子秋长街道，并不是一个意外。
因为，前文已经分析过，惠州临深从北到南是一条弯月带。这条带的南边是大亚湾，接壤坪山新区，开发和产业状态很好。
新的协调发展区，是更有可能设置在储备土地更多的地方。而且，越临近深圳约好，更容易引入深圳的资源、资金。所以，惠州临深北部的秋长，是比较符合这种需求的。
深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾。其中汕尾已经在建“深汕合作区”，河源也有“深河合作区（江东新区）”的探讨，惠州意向选址秋长来建设合作区。接下来，东莞应该也在选址讨论了。
我们也可以分析下，深莞合作区将可能设与何处？
1、从深汕合作区已定选址，河源合作区传闻的选址来看，新的合作区必须土地储备很大。有足够的发展用地，才能画更宏伟的蓝图。
而东莞最临近深圳的长安、大岭山、黄江、大朗、塘厦、凤岗来看，建设成熟度比较高的长安、塘厦、凤岗，恐怕适合合作区选址的地方不会太多。
当然，秋月湖智慧城其实规模也不大，只有48平方公里。这样，大岭山、黄江、大朗都拿地出地出来。
2、虽然是可以白纸起蓝图，但是有一些更好的规划基础自然更好。
东莞的沙田、清溪、谢岗等虽然不与深圳接壤，但是离深圳也不远，产业基础也还好，但是可发展用地是很多的。
其中，沙田的规划最明确，是跟滨海湾一体化的。清溪的电子信息产业一向发达。谢岗的基础薄弱一点。
3、从交通上来说，如果不跟深圳接壤，最好有城轨、高铁的连通。
清溪、谢岗周边都有轨道TOD，转接起来也不难。
以个人来看，深圳一路向西。深圳西部海湾、珠江口有前海、大空港、海洋新城的几个大规划。深圳不缺入海口和西边资源。沙田，对东莞的滨海湾CBD是很重要的支撑。所以，沙田更可能在东莞内部搞一体化。
芳姐也去清溪考察过，清溪基建、城市面貌、产业基础都很好。但是恐怕能拿出来做大规模合作区的土地不多了，当然给个秋月湖那么大的地方问题应该也不大。
或许，大岭山、黄江、谢岗是比较可能的地方。位置算是“大湾区的中环”，与深圳的位置也还不错，但又都不是临深经济最发达的地方，更有发展空间。
05
聊下楼市，秋月湖、秋长楼市如何？
秋长的开发程度，是远不如大亚湾的。甚至，也不如白云新城。
话是临深，但是秋月湖板块是跟深圳不直接接壤的，平均距离6-10公里。其中，很多山林湖，很多乡道。
所以，秋月湖现在所在的珠宝园附近，房价是惠州临深偏低的。远低于大亚湾西区，惠阳城区。秋月湖和秋长的多数新房房价，大概是1.1万-1.4万之间。
而在建沙田地铁站附近的惠州白云新城，或者大亚湾的西区，都基本上1.5-2万出头的房价。二手也普遍1万多。
深圳走向大都市圈，是一个必然的结果。虽然深圳人爱听直辖的故事，但是本来发达国家就不大搞巨无霸城市。世界级的大湾区，除了东京之外，多数是以一个大城市为核心城市，联动周边的中小城市发展，发展为一个大都市圈。
比如纽约、旧金山就很典型是这样的。都是一个大城市，带动一堆小城市，一起发展为一个大城市带。
大深圳统筹区的探讨，已经说了，希望在行政、规划、资金、产业上，双城合作、成立协调组织。
东莞临深板块，大部分经济很发达，城市基建也还可以了。所以，深莞协调区，可能未必跟深圳接壤，可能会在东莞临深二梯队镇区里选。
但是，惠州的经济重心一个在惠城，一个在大亚湾。惠州临深的北部，还有很大开发空间。惠州东部的稔平半岛本身介于深圳-大亚湾-深汕合作区的大辐射之中。
因此，帮助惠阳、惠州主城区向北扩容，可能是深惠协调区的主基调。秋长的秋水湖（黄金珠宝产业园）是一个选择，而且还会有点像松山湖的风格。
如果选址秋长，距离临近深圳，也更可能跟深圳做好教育基础建设的合作，能帮深圳解决一些社会资源增量的问题。只是，秋月湖（黄金珠宝园）规模稍微小了点。
总之，期望深圳长大，期望惠州、东莞揽深，湾区人都有更好未来。
—— END ——
爱住家原创文字，版权所有
图片来源：爱住家、百度、咚咚找房
惠州市自然资源局、今日惠州网、房天下
惠阳政府网、链家、西子论坛、智讯财经等等
