在金融支持实体经济的背景下，注入房地产的资金不断受到严格控制。
最近，中国银监会决定对32个城市的银行房地产业务进行专项检查。主要检查点包括房地产开发贷款和土地储备贷款的管理。不仅如此，合肥许多银行停止放贷“二手房”的市场消息一度引起轩然大波。看似不相关的信息背后是住房贷款的悄然创新。
据知情人士透露，在房地产贷款的主要类别下，银行现在将发展贷款和个人贷款置于统一的总量控制之下。自7月以来，银行没有足够的信贷，只能控制个人贷款、调整利率或停止二手抵押贷款业务。
更多的变化随之而来。从2019年10月8日开始，新发布的商业个人住房贷款利率将基于最近一个月相应时期的市场报价利率(LPR)，抵押贷款利率将正式与LPR挂钩。
虽然这次改革的关键词是“市场化”，但“住房不投机”的主旨没有改变。未来，房地产信贷政策将向精确监管、逐市政策转变，完善省级市场利率定价自律机制。业内人士认为，由于信贷政策的适度收紧，房地产市场将继续降温。
严格控制房地产贷款
近年来，银行信贷资金“从现实走向空虚”，实体经济融资的困难和高成本越来越突出。为了资本安全，抵押贷款一直是银行争夺的一块蛋糕。在金融支持实体经济的背景下，流入房地产的资金不断受到严格控制。
日前，中国银行业监督管理委员会办公厅发布了《中国银行业监督管理委员会办公厅关于2019年银行业金融机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查。
检查点包括:房地产企业信贷政策和内部控制制度的执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款的管理，包括资金来源真实性审查、企业资质审查、非法融资“四证”不全项目等。；以及个人住房贷款管理、住房租赁贷款。
与此同时，市场消息称，合肥已有12家银行停止发放“二手房”，即:中国建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行和招商银行。相关银行表示，“暂停贷款”的原因是该行月底配额不足。
据第一财经记者了解，目前银行已经统一了发展贷款和个人贷款的总量控制。自7月以来，银行没有足够的信贷，只能控制个人贷款、调整利率或停止二手抵押贷款业务。发展贷款和个人贷款一直属于银行房地产贷款的大类。在此之前，对个人住房贷款的限制相对较小。
各大银行已经就严格控制住房相关资金发表声明。中国农业银行执行董事兼副行长王玮近日表示，下半年，本行将继续加强个人住房贷款、企业房地产贷款、住房企业债券投资等住房相关业务的管理和集中控制，确保业务稳定健康发展。
8月29日，中国建设银行副行长季智宏在半年业绩会议上表示，将严格控制房地产开发贷款的准入标准，对企业资质、资产负债率和净资产有较为严格的标准要求。同时，个人住房贷款将保持稳步发展，形成以抵押贷款为主导等业务跟进的格局。
抵押贷款利率的历史性变化
住房相关资金得到严格控制和监管，抵押贷款利率改革也随之而来。
8月25日，央行宣布，从2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月相应时期的市场报价利率(LPR)，抵押贷款利率将正式与LPR挂钩。
其中，第一次抵押贷款利率不得低于同期LPR，第二次抵押贷款利率不得低于LPR加60个基点。同时，每笔贷款的具体价值应由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求和综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商确定。
新政策生效后，抵押贷款利率定价机制进行了调整。抵押贷款的“锚”将从贷款基准利率调整到LPR，定价方法也将从“贷款基准利率乘以波动率”调整到“LPR加基点”。
根据over 5年以上8月20日4.85%的计算，第一次抵押贷款利率不低于4.85%，第二次抵押贷款利率不低于5.45%。与当前个人商业抵押贷款利率相比，5年期基准利率为4.95%，第一套住房至少可以是基准利率的0.7倍，第二套住房至少可以比基准利率高10%，即5.45%。
总体而言，新个人贷款利率的形成机制与现行基准利率保持稳定。然而，就市场实际利率而言，金融360数据显示，8月份第一笔抵押贷款的全国平均利率为5.45%，较5月份的最低水平上升了0.03个百分点。第二次抵押贷款的平均利率为5.75%，比5月份上升了0.01个百分点。
Kerri研究认为，从表面上看，第一套和第二套新标准抵押贷款利率的下限低于当前实际贷款利率，但这并不意味着抵押贷款“降息”。从短期来看，“加分”也是一种重要的调整手段。最后，在10月8日后，第一及第二按揭贷款的利率将会分别在LPR利率的4.85%及5.45%的下限加上不同幅度的基点而形成。
但从长远来看，新政策将有助于进一步加强货币政策向房地产行业的传导。LPR利率机制本身有利于疏通货币政策的传导机制。将抵押贷款利率与LPR挂钩，将使货币政策对房地产市场的影响更加有效和直接。
此外，央行还规定，借款人可以与银行金融机构谈判，商定利率的重新定价期，最低重新定价期为一年。个人住房贷款定价机制的调整仅适用于新增个人住房贷款，10月8日前发放的贷款仍以原合同为准。
不被解雇的住房
关于这一变化，《人民日报》评论说，商业银行在发放住房贷款时应该“市场起决定性作用”。但是，目前的贷款利率相对于基准利率波动，基准利率由行政部门决定，长期相对稳定，容易造成资源配置不当，降低财务效率。
事实上，早在2013年，央行就全面放开了对金融机构的贷款利率控制，随后在10月份创建了LPR，初衷是形成以市场为导向的贷款利率。但是，在业务的实际操作中，银行主要参考基准利率，基本上忽略了LPR。市场竞争模式并不是随着LPR的诞生而产生的。
抵押贷款利率改革后，市场的担忧主要在于新利率形成机制的“任性”。对此，《人民日报》评论说，从中期和长期来看，LPR水平的波动不是失控的趋势。它基本上反映了金融服务对实体经济的能力，并将受到必要窗口的引导。
值得注意的是，“在下一阶段，房地产信贷政策将转向精确监管，而不是像降低标准和降息这样的集中监管。”克里表示，各省市商业银行将根据房地产市场形势变化、银行业信贷资金紧张等多种因素，自主确定各省市房地产业相应的抵押贷款利率。
但是，在“不炒房”的原则下，在居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则下，房地产信贷仍将吃紧，银行“加基点”的自由裁量权也将受制于“不炒房”的政策。
目前，整体房地产市场依然趋冷，供需压力进一步加大，市场观望情绪越来越强。8月份，克里主要监测城市的累计营业额继续下降，同比和环比分别下降-4%和-6%，长沙、济南、徐州等城市的营业额大幅下降。
具体而言，一线城市的营业额环比下降10%，同比下降7%。除了上海上个月的反弹之外，北京、广州和深圳的营业额都比前一个月有所回升。北京的营业额比上个月寒冷时下降了42%。
二线和三线城市的营业额分别下降了-3%和-6%。其中，成都、无锡和厦门均环比上涨30%以上。另一方面，Xi、常州等城市的贸易量继续缓慢下降。徐州、南京、济南等城市经历了大幅收缩，环比下降约50%。
在这种情况下，“受信贷政策适度收紧的影响，房地产市场将继续降温，短期成交量的大概率预计将继续减弱。”克里认为。
从房地产企业融资的全面收紧到个人发展贷款的统一监管，从基准利率的浮动到住房贷款的精确监管，解决实体经济融资困难而不是将水引入房地产的决心日益增强。在“不投机炒房”政策的主旨下，房地产市场中上下浮动的空房间变得越来越窄。
一些省、自治区、直辖市明确了当地抵押贷款利率的下限
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