博鳌特写 | 吴建斌的门

2019-08-13      来源:观点地产   浏览次数:0

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2019博鳌房地产论坛·特写 吴建斌缓缓步入直播间,与现场等候的记者一一微笑示意后,再到座位入座。

一个小时前,他刚刚在博鳌房地产论坛做完一场演讲,从大会激烈的讨论中抽身与媒体交流。

“新书准备的如何?会写些什么内容?”

“新书一直都有在做,最近主要忙摄影了。”

……

简单的寒暄令现场气氛变得轻松自然,更像是一场座谈会,吴建斌乐于分享他对行业、对企业杠杆的各种看法。

这是他第二次参与博鳌,三天两夜的行程被排得有些密集,据说第二天一大早5点多他就奔赴下一个目的地。

今年是博鳌房地产论坛的第19年,也是中国房地产行业从高速增长转入平稳的一年,无论是与会专家、学者还是企业家,对房地产的判断都史无前例地谨慎。

财务出身的吴建斌同样如此,去年此时,他就发表过类似的观点,只是今年他对房企融资环境的表述似乎更加严峻。

“过去中国房地产发展快最主要是金融方面的支持,而且支持的力度很大。但是从去年开始可能市场发生了一些变化,包括金融行业在收紧;另一方面,中美贸易战导致中国经济出现一些调整,对房地产市场应该也有影响,所以在这种情况下,房地产遇到的问题和困难会比过去多很多。”

面对内外部形势的变化,最直观的反应首先是房企的业绩表现。

吴建斌预测,明年房企整体的业绩增长可能因为汇兑损失差,未必会有正面的影响,因为不少房企都大量在借美元债。

显然这不是一个令人振奋的观点,尤其对习惯了高速增长,高利润回报的房地产企业而言,面对平缓甚至下降,难免会造成巨大的心里落差。

不过,尽管悲观情绪蔓延,吴建斌依旧擅长对症下药,当多扇融资门被关,房企融资进入冰河期,他提醒房企,管理好现金流,同时减少不必要的负债。

他指出,当前房企的融资工具已经不多,因此房企要把能用的融资工具用足,再尽可能把工作做得更细一点。

“比如说公司债,一年内借新还旧是可以的,但是要再扩容,可能要窗口指导,可能批,也可能不批。把这些再进一步归类,我们就会发现,融资的很多门都关上了。”

以阳光城为例,从去年开始吴建斌就已经在主动控制债务的结构跟杠杆。

具体包括,将有息负债的总量控制住,然后加快销售,加快回笼资金,另一方面调整短债和长债的比例。

尽管融资迫在眉睫,但对于目前已经负债较多,同时融资成本高的房企,吴建斌则建议静观其变。在他看来,对这类企业而言,目前并不是最佳的投资机会。

“民企如果负债率很高,现在的融资成本很高,要想尽办法先把这些安全垫找到,安全垫找到之后去等待,不急。”

企业家要学会等,这与恒隆集团董事长陈启宗的观点不谋而合。然而,这说起来容易,对大部分享受过暴利的房地产商来说,更多是心态的考验。

作为一个财务官,“心态”是吴建斌时常提及的一个词,这个心态既包括对行业未来的信心,也是对行业从暴利回归正常的平常心。

“房地产为什么让自己越来越难受呢?可能是预期太高了。然而银行的融资不像原来那么畅通,杠杆加不上去,所以我们对未来的预期要做适当的调整。”

历经中海30年,吴建斌身上没有房地产行业常见的浮躁;在香港长达20年的职业生涯,也见证了97金融风暴的洗礼。

“金融危机之后房价一夜之间可以跌百分之六七十,这些我们国内没经历过。”

经历过亚洲金融风暴,吴建斌早已练就处变不惊。

在他看来,一方面,经过过去十几年的高速发展,大量的房企都积累了很多财富,现在应该是好好夯实企业内部管理,然后迎接这次挑战。

另一方面,从中国的城镇化趋势来看,未来10年、15年,房地产市场仍然是一个蓬勃发展的市场,尽管当下确实遇到一些困难,但这也是很平常的事情。

至于这个调整时期有多长,吴建斌的直觉更像是地产行业一个拐点的到来,这个拐点也是企业经营管理方面的拐点,也就是从融资杠杆驱动转变为经营杠杆驱动。

“往往在经济不好的情况下,或者运营不好的情况下,正是我们夯实运营管理最好的时机。因为你的增长已经受到了制约,而且你的预期也不要那么高,在这个时候你内部就要进行管理了。”吴建斌像一个老中医,始终是稳如磐石,不露声色地开出药方。

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