◎买进深圳（ID：buysz2020） | 深圳多姐原创
近年来，随着西部崛起，东部罗湖和福田“没落”的声音不绝于耳。2016年龙华拍出一块“地王”后，福田房价还被地产圈内人士戏称为“龙华南”、“落寞贵族”。
近日，深圳市规划和自然资源局透露了香蜜湖综合整治进展：从5年前首次提出至今，香蜜湖综合整治行动已进入收官阶段！
众所周知，香蜜湖和深高的重新规划开发，关系到整个福田CBD未来命运。这将是未来10年深圳最重磅的规划之一，香蜜湖金融街建设的启动，意味着老深圳人的香蜜湖记忆，也将被永久封存。
@买进深圳第一时间实探现场，其中位于中区的香蜜湖美食街-汽车市场一带，目前已基本拆除完毕，现场极为震撼（下文可浏览现场图片）。
“含着金汤勺”出生的香蜜湖，也是深圳豪宅集中地，近日披露的广深第二高铁（广深磁浮）也初步在香蜜湖设立终点站。毫无疑问，香蜜湖+深高打包重新开发，是深圳在福田下的一步大棋。
//香蜜湖综合整治收官，福田憋大招！//
官方发布的通稿这样写道：
“当前香蜜湖片区综合整治已进入了收官阶段。截至目前，已清拆片区违法建筑40万平方米，清理违建侵占土地132万平方米，完成了深圳国际交流中心、深圳改革开放展览馆、深圳金融文化中心、国际演艺中心等项目建设的场地清理任务。
未来，香蜜湖片区将规划建设为“香蜜湖新金融中心”和“国际交流中心”，为深圳高质量发展谱写新的篇章。”
这为下一步香蜜湖片区”回炉再造“创造了条件。
深圳近年来最大规模土地整备的背后，是香蜜湖的格局已大变！根据深圳规土委发布《深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询的预公告》，香蜜湖片区面积约4.9平方公里，分为北、中、南三大片区。（北至侨香路、南至滨河大道，西至香蜜湖路，东至香梅路、新洲路）。
▷深圳市香蜜湖片区城市设计国际咨询范围
香蜜湖—深高，是福田CBD最后一片“净土”。
上个世纪80年代，这里就拥有了120万平香蜜湖+43万平农科植物园无敌景观。而香蜜湖度假村作为深圳首个大型水上乐园，曾风靡深港两地，甚至比深圳名气还要大。
▷香蜜湖发展前后对比 来源：我在短视频
在香蜜湖、蛇口、华侨城传统三大豪宅区中，香蜜湖房价至今屹立不倒。
不过，香蜜湖板块也并非“处处是风景”。香蜜湖北侧的1979、红荔西路以南的美食城及汽车卖场等临时设施、深南大道南侧1.3平方公里的深高球场（相当于约3000个标准足球场大小），均存在大量违建或合同过期建筑。
官方表述是：片区现状与城市发展定位十分不匹配。
2018年，福田区一号文件《福田区现代产业体系中长期发展规划三年行动计划（2018—2020年）》就提出，香蜜湖片区将打造深圳金融街及国际交流中心。香蜜湖的一举一动，牵动着全体深圳人的心。
对于早就面临“四个难以为继”的福田，以及面对南山、前海、宝安的挑战，在“双区效应”的重大机遇面前，福田要干就干票大的！
今年，在深圳市福田区政府工作报告提出，要举全区之力建设香蜜湖新金融中心。
这是福田最后的压轴地块。但历史问题盘根错节，一度推进缓慢。
▷制图：买进深圳
来看看香蜜湖片区的目标：中区规划打造深圳金融街，该区域对于礼宾会议、高端论坛、高雅艺术的需求突出；北区规总建筑面积为20万㎡的国际交流中心；南区的深高球场规划未定，意向改造为中央公园和文化综合体。
▷网上流出的香蜜湖整体规划效果图
时间紧迫，近一年来香蜜湖的整体清拆速度相当惊人，自去年5月动工，到今年9月就完成了清拆。
香蜜湖沉寂已久的120万㎡水面及周边区域，正在通过国际级规划、高标准建设，升级焕新为国际会客厅。
在去年12月8日深圳全球招商大会上，深圳市就成功与正大集团、华大九天签署战略合作框架协议，香蜜湖正式启动改造建设工作。
//实探：香蜜湖闪高光，值得深圳人等待//
香蜜湖完成清拆整备的消息刚传出，@买进深圳小分队分别实探了香蜜湖片区北、中、南区的「1979商业街」、「香蜜湖美食街」和「深高球场」。总体而言，清拆进度最快的是香蜜湖美食街-汽车市场一带。
1979商业街部分区域已经被围住，但部分区域仍对外招租、商家仍在正常运营。南区的深高球场动静不大，不少车辆出入练习场，此前称已到期收回的别墅区还有保安坚守。
以下为@买进深圳现场独家实探：
01北区1979商业街：有二房东46万挂租
@买进深圳在现场看到，C区所有商铺已全部围合，但内部并未启动清拆。
而A区仍有不少商家开店营业。一位商铺主管告诉小分队，A区预计还能坚持经营3-5年。随着拆迁的消息传开，现在的生意大不如从前，但是消费人群质量还不错。
目前在各大中介网站上，1979园区有不少商铺挂出出租，户型面积普遍＞500平。其中，最贵的一套近3000平的店面，月租金达46万。
有中介透露，当年香蜜湖1979园区作为临时配套设施，已经承包给投资公司，租约合同最多签订2年，目前A区的拆迁时间还不确定，但如果将来拆了，会照价赔偿损失。
北区规划
根据此前规划，香蜜湖北区重点打造深圳国际交流中心，用地规模10公顷，建设规模20万平。
其中包括承担“一路一带”礼宾会议功能的礼宾会议中心、中国改革开放博物馆、以及3万平方米的相关配套设施，具体以最新官方消息为准。
02中区：清拆面积最大、效率最高
在南北中三大片区中，最能承载深圳人历史记忆的，要数中区美食街-汽车城一带了。与此同时，这里也是清拆面积最大、效率最高的区域。
目前市民仍可进入，但餐饮类商家几乎全部搬离，占地规模巨大的汽车大市场也已于6月份拆迁完毕。
美食城再无美食
近日，@买进深圳在现场看到，美食城内商铺基本搬空。好世界、西贝等一连串招牌餐饮，都只剩下空荡荡的建筑外壳。
想要了解香蜜湖美食城过去风采的人，只能从门口没来得及拆的招牌略知一二。
4S店全部清拆完毕
香蜜湖之后，深圳城中再无汽车城在香蜜湖中区，盘踞了一个占地占地面积约13.9万平米的汽车大世界，这里曾经是市中心最大的汽车市场，也是整个片区内，最不像“香蜜湖”的地方。
据买房之前爆料，过去世纪中心家居广场、红星美凯龙、联合华鹏汽车城等物业一年收租都是几个亿。
时过境迁，从去年11月开始，各大4S店陆续停业，到今年6月全面停止供电，再到9月土地整备完毕，汽车城里往日热闹的景象已全无踪迹。
为什么汽车城拆得最快？除了地块上大部分都是楼层较低的临建，政府有力推进、商家响应是主要原因之一。
@买进深圳独家实拍到的施工平面图显示，联合华鹏汽车市场拆除用地总面积约13.9万平，楼栋多为1-2层，规划分为5个施工区域陆续推进。
身处汽车城原址，伴随着挖掘机劳作的机械声，可遥见林立的福田CBD和车公庙写字楼宇，香蜜湖的未来景象，会和他们一样吗？来看一组香蜜湖中区里的土地整备地块现貌，酷似城市大片。
中区规划进展
香蜜湖之后，深圳城中再无汽车城根据规划，在已拆除的美食城+汽车城地块上，临近深圳大道段将率先建设深圳金融文化中心、深圳改革开放展览馆、国际演艺中心三大公共设施项目。
福田区2020年政府工作报告提出，举全区之力建设深港科技创新合作区和香蜜湖新金融中心，国际演艺中心、金融文化中心即将启动，无疑将开启香蜜湖新金融中心千亿级开发区域的建设。
今年5月20日，两大项目进行了方案设计国际招标，评选结果预计于2020年11月揭晓，相信很快就会动工。
03
南区：深高球场照常营业，周边房价...
用地面积约1.3平方公里的深圳高尔夫俱乐部球场，被市民称作是“深圳市内的最后一片绿肺”。
这块地已经到期，地块价值不言自明。
深圳高尔夫球场地块的土地使用权早在2015年已经到期。
2019年1月，深圳市规土部门正式对外公告：
深圳高尔夫俱乐部球场用地唯一的《房地产证》已被依法注销，收地工作取得了重要进展。
下一步将按照市政府的统一部署推进相关工作。据悉，待完成收地补偿工作后，该球场将由福田区政府接管。
近日小分队以“练球”的名义混进了球场，会所前停着不少私家车，仍然有不少市民开车过来打球。
▷高尔夫练习场仍正常营业
不仅如此，深高别墅区内还有保安值守。
比深高球场更有看点的，是片区的房价走势。
以新洲路为界，东侧的福田CBD房价已突破10万+，而西侧被纳入香蜜湖改造的深高片区，依旧还是“洼地”。
▷图源：链家网
从2018年7月，官方消息称“深高球场将被无偿收回，纳入香蜜湖片区规划”至今，深高球场别墅已无挂盘。
与此同时，在和中介聊的过程中，@买进深圳发现，相比于北区和中区的豪宅学位房，深高周围的几个小区成交并不旺盛，涨幅也较为平缓。
链家网显示，深高球场西侧的天安高尔夫花园二期成交17套，成交单价涨了3万；楼龄20年的国都高尔夫花园，在两年内仅成交13套，均价从5.2万涨到7.2万/平。
片区中介称，今年疫情之后，香蜜湖北区涨得比较厉害，但深高南面因为没有好的学位，而且改造时间还没确定，所以房价波动不大。
值得注意的是，深高球场附近，盘踞了不少适合旧改的员工宿舍和旧工厂，新光联合制药厂已成功改造为商住小区富通九曜公馆，目前项目已出地面，预计最早年底入市。
但据楼下中介门店的销售透露，旁边有着36年楼龄的新活力小区至今没有开拆，“去年有开发商来谈，但最后业主没谈拢，不了了之。”
▷链家显示，新活力小区90天内仅成交1套，均价7万/平
南区规划
香蜜湖之后，深圳城中再无汽车城目前，市场上有关深高球场土地回收的消息并不多，最近一次出现在大众视野是在2019年，项目被纳入《深圳市2019年度土地整备项目表》。而在两年前，香蜜湖片区城市设计咨询评审会曾提到：可否将收回后的深高用地打造成类似纽约中心公园一样的城市中心公共开放绿地面向公众开放？
如果该方案成型，深高球场将不再是少数人的专利。综上所述，这块位于深圳心脏地带的城市绿肺未来将何去何从，至今仍未有定论。
//结语//
香蜜湖+深高的建设，将开启一个新福田、承载着深圳的星辰大海。
香蜜湖片区的整体改造，在今后若干年的时间里，香蜜湖片区的估值将会迅速得以重估，深圳一路向西，但香蜜湖不会被遗忘。
