观点地产网 可以说，“降低风险”是今年房企中报季最重要的命题，无论是出于外部的压力，还是出于自身财务安全的考虑。
而作为国内业务规模最大的开发商之一，恒大自然绕不开这个话题，尤其该公司在年初就宣布要全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。
大家的目光都聚焦在此。于是这次中期业绩会，恒大管理层最主要的任务，就是展示执行“新战略”半年以来的最新成果。
究竟情况如何？
战略一：高增长
“高增长”战略分为两个方面。其一，即恒大希望通过利用庞大的土地储备，及网上卖房的优势，在合约销售方面实现高速增长。其二，是在销售回款方面要实现高增长。
今年上半年，由于在疫情期间及时采取了反制措施，该公司在2月13日起宣布旗下全国所有楼盘在恒房通实施网上购房，并顺势推出了力度极大促销优惠活动，恒大取得了有史以来最好的半年度销售成绩。
到6月30日，恒大合共取得了合约销售金额3488.4亿元，同比增长23.8%，完成了全年6500亿销售目标的54%。而截至前7个月，恒大累计合约销售金额达到3991.4亿元，同比增长约23.9%，完成了年度目标的61.4%。
夏海钧认为这大部分是恒房通的功劳，“今年前半年我们的销售一直领先，恒房通销售网络功不可没。”他列出数据，恒大上半年3488.4亿销售额里面，来自网上销售的就有约2860亿元，即有82%的销售额是网上销售带动的。
“恒房通对恒大的持续销售起到推动作用，今年完成6500亿的销售目标是没有任何问题。”夏海钧说。不过，恒大今年还有一个内部目标是需要冲刺8000亿元销售额，因此下半年还需要铺排更多货量。
恒大上半年新开盘了63个项目，针对下半年“我们还有约9000万平方米的可销售货量将推出市场。”
夏海钧称，在金九银十传统热销期的加持下，按照公开的全年6500亿销售目标，9000万平方米可销售货量里面去化37%，就能完成全年目标。若按照内部8000亿销售目标，9000万平方米的可销售货量仍只要去化54%，还未需达到行业普遍的6成去化率。
对开发商来说，目前保证销售回款是比抓销售增长更重要的事情。销售和现金回笼可以确保，恒大有效的覆盖并降低负债。
由于采取向消费者推出2-3年的免息首付分期政策及全款分期政策，以及“无理由退房”服务，2018年恒大全年销售回款率为80%。2019年上半年恒大的回款率为66.5%，全年大概在80%左右。
因此，恒大今年对回款问题表示了高度关注。上半年该公司就成功收回了销售回款3120亿元，金额同比增长66.5%。回款率跃升到接近90%，达到89.4%，这是恒大近年来最好的成绩。
至于下半年的回款目标，“下半年集团力争能够实现3800亿的销售回款。”夏海钧称。据此，恒大全年销售回款金额预计约6920亿元。若按8000亿内部销售目标计算，回款率至少能达到86.5%。
战略二：控规模
“控规模”战略，即恒大要控制土地储备总规模。按照计划，恒大在2020-2022年三年期间土地储备每年减少3000万平方米，最终目标三年减少9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。
但每年减少一定量的土储，还需要在拿地层面作配合。所以未来三年，恒大每年新增的土储将控制在4000万平方米左右。“以前我们每年是新增6000-8000万平方米，以后每年在4000万平方米左右。”
从数量上看，恒大6个月内就购入了住宅土地储备111幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地，合共新增的土地储备建筑面积为5459万平方米。作为恒大2019年纳储思路的延续，此次购入更多土地，属于机不可失。
“我们手握现金是等待机会，大批小企业可以收并购。一旦机遇完成，负债率降低到合理水平。”夏海钧去年年中就曾表示。资料显示，今年上半年恒大购入的5459万平方米土地中，就有21%来自收并购。
恒大过去几年之所以能够实现快速发展的根基，就是其极端便宜的土地成本。
虽然恒大的土地成本也在一路攀升。截至2019年年末，恒大土地储备平均成本仅1800元/平方米，到目前该数字已经变为约2122.5元/平方米。
从新增土地储备成本看，恒大2018年新购土地储备建筑面积4993万平方米，当年平均楼面地价为1611元╱平方米。2019年期内新增土地平均成本为2101元╱平方米，到今年中期是2455元╱平方米。
但换个角度，恒大今年上半年确实实现了总土地储备的下调。截至6月30日，恒大拥有土地储备总规划建筑面积2.4亿平方米，较半年前2.93亿平方米，下降了超过5000万平方米。在控规模战略层面，这基本上抵消了期内超标新增土储的影响。
另一方面，恒大目前还手握一个“秘密武器”就是城市更新项目。在目前国内的房地产市场内，开发商想要获取又高毛利又相对便宜土储，无非就是拿地往高能城市群集中，第二个方法是涉足城市更新市场。
“城市更新是未来发展商的必争之地。”夏海钧就提出，而恒大目前在全国各地就拥有近104个旧改项目，几乎是手握旧改资源最多的企业之一。
这些项目中，绝大部分集中在粤港澳大湾区：房屋平均售价较高的深圳就集中落地了55个，大湾区其他地方有12个，另外太原11个，石家庄4个，昆明4个，贵阳3个，郑州2个等等。
战略三：降负债
“降负债”是恒大实施新战略的最终目标，“高增长”和“控规模”其实都是围绕它进行开展的。
年初，恒大提出了降低2020年到2022年有息负债总额的计划。今年上半年恒大有息负债降低了400亿元，“预计全年能下降1000亿元左右。”夏海钧透露。
除加大销售和销售回款，以及控制土储规模外，按照恒大管理层的意思，恒大目前正打算推出一种新型的降负债方法：分拆优质资产上市。
“集团会逐步的把一些优质的资产分拆出来，为我们公司创造更大的价值……这个目标实现以后，也能大幅度降低公司的负债率。”夏海钧提出。
而最近一个分拆案例是恒大物业。这家在管面积有2.5亿平方米，合同金额1.5亿平方米的物管公司，目前估值约750亿元。
它在8月14日以上述估值引入战投，吸引了包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等14家战略投资者，筹资235亿元。
据了解，恒大正就物管公司分拆上市，跟香港证监会、港交所积极沟通，“我们希望在不远的将来能够实现物业的上市，力争今年完成。”而一旦分拆完成，恒大的净负债率将一举下降19%。
“所以恒大未来还会陆续将一些优质资产分拆上市。”夏海钧表示。
以下为中国恒大集团2020年中期业绩会问答实录：
现场提问：业绩报告显示恒大上半年的销售和回款双双逆势增长，下半年公司如何保持这一增长的势头，完成全年的目标增长有没有挑战？
夏海钧：今年上半年恒大的销售3500亿，回款3100亿，回款率在90%左右，销售超过去年同期的24%，回款是超过去年同期的67%，这个增长是我们恒大历史的一个新高。
为什么在全球疫情的情况下，恒大取得了这么好的成绩呢？主要还是来自于恒大一开始成立的时候，我们就定了一个民生地产的发展理念，恒大的发展主要是在产品设计上，我们主要是以刚需为主，我们设计院对产品户型设计120平方米左右的户型占了整个产品设计的80%，144平方米占了97%，也就是说，基本上97%都面向于中国刚性需求的市场，只有3%的户型是高端的，这个产品定位决定了我们的发展符合了中国老百姓的自住型需求。可以看到，这么多年的销售，85%的老百姓都是自住型，而不是投资型，这是我们客户的产品结构。
第二，在恒大的发展过程中，我们有几条：第一、是超前的战略土地储备，主要是在中国具有发展潜力的一线城市，二线城市和核心竞争力的三线城市，取得了丰富的土储，用一个比较合理的价格，现在可以看到，恒大的土地价格就2千块左右，加上建筑费用，装修费用，3千块钱，恒大整个成本大概就在6千多块钱，我们卖到8千多块钱，取得一个合理的回报。
但是8千-9千的销售价格对于中国老百姓来说，就是一个可以接受的价格。在国际上有一个家庭收入和住房销售价格的比例，大概这个比例是6倍左右是比较合理的，我们大概一套住房，销售100平米算90万，去掉装修80万左右，80万跟我们2019年城乡居民的家庭收入12.7万元相比大概是6倍左右，基本上老百姓能买得起，我们的住房来算，现在恒大的住房100平方米，如果老百姓首付付了3成以后，月供按30年，大概是2900块钱，可以买得起恒大的楼，绝大部分的中国的的大学生有家庭支持一下付了首期，月供都能买得起恒大的房子，这是民生地产强调的建老百姓买得起的住房，这是我们的宗旨，通过我们的民生地产的理念，所以恒大这么多年销售取得了高速增长，这个基础核心是民生地产。
为什么今年增长比较快呢？主要是今年疫情发生以后，2月1-13号，由于全国所有的售楼部基本在疫情前关闭了，我们2月1-13号我们的销售为0。在这种情况下，公司认真研究以后，启用了恒房通。恒房通是一个网上售楼系统，原来主要对战略合作伙伴和全体员工的，已经运作了好几年。
在疫情下，我们把恒房通系统向社会开放了，开放以后，应该说，网络销售引领的的整个中国房地产今年上半年的销售潮流，恒大是最早在网上推出销售的发展商，所以在今年的前半年，我们的销售一直领先，我们的恒房通销售网络功不可，3500亿的销售里有2860亿是恒房通带来的，82%是网上销售带来的。这个销售奠定了网上售楼的基础，也成就了今年销售良好的业绩，销售随着恒房通的继续扩展，目前的客户已经有几千万，形成了买房和卖房带网络上的闭环。
未来恒房通的网上销售会对恒大的持续销售起到推动作用，今年完成全年6500亿的目标没有任何问题，目前我们的销售，上半年已经完成了全年目标的54%，下半年我们大概还有9千万平方米的可售货量，如果完成37%，基本上就可以完成全年6500亿的目标，所以，这个完全没有问题，我们力争今年销售到8千亿，我还得把9千万平方米的销售54%，我们也认为这个目标是可以达到的。
现场提问：关于融资的问题，最近一段时间，国家加大了对房地产调控的力度，设置了三道红线的监管融资政策，公司对此有什么看法？如何应对？
夏海钧：这几年，中国的房地产调控取得了一个非常良好的成绩，主要成绩就是中央定调的房地产的三个稳定，是稳地价，稳房价，稳预期，三个稳定成为我们房地产管控的一个核心，也取得一个良好的成果，我们看这三年来，基本上地王没有。
第三，基本上的销售价格是稳定的，老百姓的预期是稳定的，这三个结果达到的原因就是我们过去房地产作为金融属性，或者商品属性，在最近的房地产调控中提出了住房不炒的概念，回归了房地产的居住属性，这是这次调控取得成功的基础，无论国家最近推出的对金融机构的管控，和对房地产企业的管控，这些措施都是希望房地产业健康、稳定、快速的发展，所以。
作为我们恒大来说，我们是坚决支持房地产的调控，对于国家监管部门提出的各项指标，各项管理的要求，我们都严格的去将公司的战略向这些指标去靠拢，尽快的实现我们房地产的稳健增长。实际上恒大今年年初在国家还没有提出这些指标管控的时候，我们就已经提出了高增长，控规模，降负债的大的战略目标，为什么提出这个目标呢？我们就认为房地产发展到一定的阶段，不能靠规模取胜，而是要靠效益取胜，稳定一个合理的价格。
所以我们采用的第一个是快速的增加我们的销售额，我们去年是6千亿，今年目标6500亿，自己内部力争达到8千亿。并且增加现金回笼，销售和现金回笼可以确保有效的降低我们的银行贷款，降低我们的负债。
第二个是土地上保持合理的增长，每年使我们的土储规模出现负增长，降低一部分新买的土地，这样的话，可以节约一部分的资金出来。
加上我们进行一些权益的分拆，最近可以看到，大家关注到恒大的物业，我们最近准备在香港资本市场分拆上市，这一块第一期的750亿的估值引战，包括中信、光大、阿里巴巴、腾讯，阿里巴巴是云峰基金，还有红杉资本等等，比较优质的投资者都投了我们的战投，占了235亿，占了整个股本的28%，所以这块进了以后，公司的净负债率因为物业的分拆上市降了19%。我们相信下一步，公司还会有陆续的把我们的一些优质资产逐步的分拆上市，通过资本市场的释放，来为我们股东创造更大的效益，同时实现公司负债大幅度降低。我们非常有信心在不远的将来，公司的各项指标能够完全达到我们各项监管部门的要求。
另外，说到今年销售的增长，我们刚才说了，由于我们的货量很充足，所以完成全年的目标没有问题，在净负债率，负债率和总负债方面，在今年都会大幅下降，今年的一季度，我们提出来以后，因为年初应对疫情的时候，当时我们担心疫情资本市场有问题，我们在年初发了60亿美金的债，发完以后，到第三个月，就是3月底的时候，我们看到情况基本可控，所以公司迅速的提出了降负债的大的目标，上半年公司的负债总额降了400亿，我们相信全年还有更的幅度的降幅，预计在1千亿左右，使公司逐步更加稳健，更加健康的向前发展，也符合房地产监管的要求，同时这么多年一直稳定房价，恒大没有拿过一个地王，恒大的销售价格这三年基本稳定在9千到1万左右，达到了稳房价，稳地价，稳预期的目标。
现场提问：恒大物业上市这方面有没有具体的时间表？公司接下来还有哪些业务或者是资产有一个上市拆分的计划？
夏海钧：恒大物业上市，大概在7月底，把我们的战投引进完成了，战投的质量非常高，为什么非常高呢？实际恒大的物业应该是中国最大的物业公司之一，我们管理的面积，现在在管的面积有2.5亿平方米，合同金额1.5亿平方米，每年恒大交的楼都移交到了恒大物业。这样一个5亿平方米的物业公司，我们上半年的销售收入是73亿，净利9.2亿，这样一个物业管理公司，分拆的标的是中国最大的物业公司的规模，可以看到，我们估值大概第一期只有750亿，吸引了大量的投资者，我们相信随着公司的上市，一定会是一个非常好的投资，对于投资者来说。
同时在未来，我们在谨慎的实施下一步，你们有哪些优质的资产可以分拆上市的东西，逐步的把一些优质的资产分拆出来，为我们公司创造更大的价值，为股东提供更大的效益，这个目标实现以后，也能大幅度降低公司的负债率。
现场提问：新战略提出后，恒大降负债的情况如何？下半年有什么降负债的具体计划？
潘大荣：在我们提出新战略之后，我们第二季度的有息负债比3月底减少了大约400亿，下半年降负债的计划，第一是加大销售和销售回款，我们看到1-7月份实现了合约销售3993亿元，销售回款是3542亿，下半年我们力争能够实现3800亿的销售回款。第二，会严格控制土地规模，实现土地的储备负增长。力争平均每年减少大概3千万平方米左右。第三，集团优质资产的拆分上市，近期金碧物业引入战投235亿港币，已经降低了净负债率19%，主要措施就是这三点。
现场提问：疫情无疑近年来最大的黑天鹅事件，您如何看待疫情对房地产行业的冲击和重塑，您对未来房地产行业的宏观形势有什么判断？
夏海钧：今年大家都没有预计到，疫情对房地产市场形成了巨大的冲击，1-2月份，对房地产的影响非常大，大家对市场比较悲观，3月份以后，情况逐渐好转，我们看见是两种情况：一种是大的上市公司，中国的房地产龙头企业业绩出现稳步上扬和发展，但是大部分的中小企业，房地产行业还面临非常困难的境地，主要的原因就是由于疫情老百姓的预期改变了，过去老百姓认为房子，我买谁的都行，出现疫情以后，他会担心小发展商由于资信问题，实力问题比较交楼，而把自己有限的资金选择在买大发展商的房子，在这一个情况下，实际是有利于大发展商的发展。
过去老百姓可能没有疫情的时候，对房子的需求没有这么迫切，当然中国老百姓还是想买房的，但是疫情以后，更加觉得有一套住房对于老百姓更重要，所以这个又刺激了这个市场的改变，真正老百姓有钱了觉得还是有一套住房。在面对疫情的时候更加好，在这种情况下，房地产行业现在发生了大的龙头企业还是向好的方向在转化，小的企业逐步退出这个市场，市场的集中度会随着疫情的变化逐渐的在变化，产业的集中度会进一步的提高。
第二，根据疫情的变化，我们对于住房的大势判断：第一个，天花板到顶了，房地产再去发展增量这部分是比较少的，主要是要在存量方面下功夫。城市更新未来是发展商竞争的必争之地，可能大家看一下我们这个PPT里面，我们在全国的旧改项目里面，土储有104个项目，这104个项目绝大部分集中在大湾区，深圳有55个，大湾区有12个，太原11个，石家庄4个，昆明4个，贵阳3个，郑州2个，旧改项目也就是我们说的城市更新项目是未来房地产商的必争之地，这是我认为第二个变化。
第三个变化，就是房地产的发展商会更加注重科技含量的住宅，也就是智慧社区，绿色建筑，这个都是发展商未来考虑的，所以我们这次物业引进了腾讯、云峰基金，主要是希望借助于我们股东的科技力量，来帮助我们物业实现智慧社区更加有效的发展，通过智慧社区，绿色建筑，装配式住宅提升我们产品的竞争力。
现场提问：目前，行业集中度会上升，我们知道现在整个行业的流动性在收紧之际，中小型的房地产会面临蛮大债务危机，恒大未来有没有在收并购方面有一些这样的布局呢？另外，恒大在大湾区有不少旧改项目，请介绍一下恒大这方面的规划。
夏海钧：我们有一个大湾区土储的图，大家可以看到，现在在大湾区有127个项目，总的规划面积3653万平方米，货值1.26万亿，这个土储主要都是中国的城市更新项目。
我们房地产商，国家未来鼓励房地产企业去做的。就是我们的增量没有了，怎么样把存量做好？这个是发展商的一个新课题，也是我们努力的方向，所以，我们这一两年主要是在城市更新方面做我们的工作。
城市更新这里面，也有两种状况，一种是直接跟政府签约的城市更项目，还有一种是一些小的发展商，以前拿了这些城市更新项目，由于目前的疫情，阶段性的支撑不下去了，我们把它接手过来，所以在整个房地产土储里面，恒大并购的项目，达到了50%。所以，这个也是因为并购增加了我们很多的旧改，增加了很多城市更新的项目。
这些项目我们认为随着时间的推移，特别是在大湾区都会给公司创造巨大效应，我们在2016年开始在大湾区布局，这4年，应该取得了非常积极的成果，目前我们是大湾区土储最丰富的地产商之一，而且这个土储主要是集中在旧改，主要在城市更新，完全符合我们国家对于房地产转型升级的需要，符合我们房地产做存量，减少增量的要求，所以我们认为，恒大的利润增长点，或者未来的爆发点集中在大湾区。
