资料来源:深圳特区新闻
导言:
第十三届全国人民代表大会第三次会议的一个重要议程是审查民法典草案。根据现行《物权法》第149条和《城市房地产管理法》第22条的规定，住宅建设用地使用权期限届满的问题在《民法典草案》的物权编中有所提及，该草案原则上规定，住宅建设用地使用权期限届满时，将自动续期。根据《物权法》的相关规定，自动续期是必然的。然而，现行法律无法明确回答如何续保、是否交费以及按照什么标准支付多少。现在，这个问题被讨论。
主持人:布莱尔
■嘉宾:张沁宇(中国政法大学经济法研究所所长)
何京军(西南政法大学政治与公共管理学院副教授)
张继生(深圳律师协会风险管理法律委员会委员)
房屋产权期限不是指房屋产权的固定期限，而是指房屋占用土地的使用年限。
主持人:为什么房屋产权有固定的年限？
张钦玉:房屋产权之所以有固定年限，主要是因为土地的公有制性质。土地的公有制意味着国家对土地拥有完全的所有权，不允许任何人享有土地的专属“所有权”。当然，土地使用权需要有一个固定的期限。根据“一体化”原则，土地使用权有期限，土地上的建筑物或附着物使用权也有期限。购买房地产的居民拥有土地上房屋的永久所有权。为了保护和尊重房屋所有权，自然要更新住宅建筑用地使用权。
何晶军:广义上，房屋产权是指土地权和土地上的房地产的产权，由两部分组成。我国宪法和土地法律法规规定，国有住宅土地的所有权属于国家，是公有制，不是私有制。与公有制相适应的土地权利安排只能是土地使用权的转让，这是一种用益物权。土地使用权有转让期限，而土地上房屋的所有权是一项没有期限的完全权利。因此，事实上，当我们谈论房屋的产权时，实际上有两个业主，而这个时期反映了两个业主之间的契约协议。考虑到土地所有者的公共服务和公共政策属性，产权期限一般由土地法规定，不能任意设定，最长期限一般为70年。
张继生:严格来说，房屋产权不是指房屋产权，而是指房屋占用土地的使用期限。一个是房子本身的使用寿命，另一个是土地的使用寿命。购买房地产后，房地产实际上拥有永久产权，但土地使用权只有70年，这导致房地产产权只有70年。
无补偿自动展期与现行法律存在一定的冲突，应根据实际情况在法律框架下予以优化解决。
主持人:有学者提出“住宅下一定面积(如50平方米或60平方米)的国有土地使用权应免费自动续期一次，为期70年”你怎么想呢?
张继生:我认为这个计划是对解决70年土地使用权限制的探索。然而，自动和无偿续展在一定程度上与现行法律相冲突。我们应该根据实际情况，在法律框架下优化解决这一问题。根据相关法律法规，住宅建设用地使用权到期自动续期。新公布的《民法典》草案还规定，在70年的住房和土地使用期限届满后，随后一段时期的费用支付或减免应符合法律和行政法规的规定。根据我个人的建议，我国的土地使用年限从20年到70年不等，房地产市场的发展水平因地而异。20年(或不足70年)的土地使用权期满，续期70年的，应当补交持有年限与70年土地使用权的差额。
何晶军:正如我们上面分析的那样，与完全市场化的私人主体之间的谈判相比，房屋的双重产权和公私主体之间的谈判更有利于保护中低收入私人主体的利益。《民法典》是民法的法典。购房的本质是一种民事合同行为，必须遵守合同法的原始原则。《民法》的物权章节不可能直接规定永久自动展期或自由展期，这违反了合同双方平等协商的原则。因此，当涉及到公共政策或公共服务的内容时，最好由专门的法律规定，而不是由《民法》规定。此外，从民法法典化的角度来看，一旦法典化，其修改就更加困难，修改的成本也增加了。虽然说“某一地区之下的国有土地使用权一旦免费即予更新”是一个好主意，但将这一公共政策性质的规定强行纳入民法的“物权章”是非常不恰当的，也不利于及时和灵活的处理。最好的办法是这样处理。例如，“过期土地使用权的更新和更新安排可由其他法律规定”
张钦玉:从目前土地管理的法律法规、法律依据和法律实践来看，住宅建设用地使用权有偿更新是可取的。首先，土地使用权的更新本质上是获取新的土地使用权。应当遵循国有土地有偿使用原则，实行有偿更新。缴纳的土地出让金具有地租的性质。第二，有利于提高土地利用率，并能在一定程度上缓解“土地财政”问题。第三，住宅建设用地使用权有偿更新可以防止土地资源的不均衡占用，有利于维护社会公平。鉴于公众对房屋产权的期限缺乏了解，并认为购买后房屋可以永久拥有，开发商抓住这种心态进行投机，导致房价急剧上涨。尽快完善住宅建设用地更新制度，既能保证人们安居乐业，又能在一定程度上抑制房价过快上涨，减少投机心理。
可根据房地产的不同剩余使用年限设定合理的续租价格。
主持人:当住宅建设用地使用权到期时，你想继续支付相关费用吗？应该设置哪些限制？你有什么好建议吗？
何荆俊:什么样的人可以享受自动更新，什么样的土地可以自动更新，什么样的人可以享受免费更新，需要一个符合时代发展的安排。例如，从现在开始，一个超大城市50平方米的房子的市场价值可能比二、三线城市100平方米的房子的市场价值大得多。随着二、三线城市的发展，这种情况也会发生变化。因此，一刀切地规定多少平方米的房屋可以免费更新，可能不会产生相应的社会效应，但会阻碍中小城市的发展，增加特大城市的负担。分类管理、分权管理、分权、公权力归公权力、私权力归私权力，这是一种更好的安排，也是民法编纂的责任。
张钦玉:在购房成本高、房产税即将出台的背景下，合理的续租方案最好是采用较低的年租金制度。居民不应该被允许再次支付高额土地出让金，否则会引起社会动荡。应坚持区分居住用地和非居住用地，根据住房价格、区位、住房剩余、居民经济能力等情况，充分确定适合居住或经营的合理费率，支付方式可一次付清或分期支付。在支付程序方面，由于保护公民的生存权，他们仍然有权继续生活，即使他们在期限到期后不再续付。他们不需要到专门的行政部门办理续期手续，只需要在房屋产权转移或重建时办理相关的支付手续。
张继生:我个人的观点是，政府应该将现行的法律法规与国家的最高设计相结合，以造福人民。第一个使用期限届满自动续期时，土地使用权持有年与70年期限之间的差额应按不同的支付年数支付，租赁价格应以低价续期。在过去，由于缺乏正式的规则，“自动续约”被理解为免费续约，所以确实有必要澄清这个问题。关于自动续租问题，《城市房地产管理法》明确规定了续租的相关费用，但具体细节没有进一步明确。就设定条件而言，首先，可以从续约期限开始设定一定的限制。更新期限可根据建筑物的剩余安全使用寿命确定。续期后，可超过法律规定的土地转让最长期限。第二，可以根据续订次数设置一定的限制。由于在确定建设用地使用权续期时，已充分考虑建筑物的剩余使用年限，因此建议建设用地使用权续期的次数不应超过两次。第三，可以根据房地产的不同剩余使用年限设定合理的续租价格。建议参照基准地价的四分之一进行低价自动续期。
深圳
