未成年名下房产的归属及处分实务难题

2020-05-20      来源:蕲春房地产   浏览次数:45

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未成年人不动产的归属和处分问题

周正峰广东华商律师事务所

作为一名房地产律师,提交人一直想写下以未成年人名义登记的房地产的所有权和处置情况,但他始终不敢写出来。为什么?因为法律的适用没有最终的结论。

一、以未成年人名义登记的房屋所有权

根据《物权法》的规定,不动产的所有权属于登记在册的人,但在实践中法院并不一定这样认为。

当监护人处置以未成年人名义登记的房屋时,他需要监护人的担保,为了未成年人的利益处置房屋,以便监护人能够处置房屋。

然而,在处理丈夫和妻子之间的离婚诉讼时,或者当监护人被列为要执行死刑的人时,一些法院并不简单地看谁被登记在谁的名下。例子如下:

1.夫妻共同出资购买房屋后,如果产权登记在未成年子女名下,则应判断其是否为夫妻共同财产。首先,应检查夫妻购买房屋的真实意图。其次,应考虑不动产物权登记的公示效力,以保护善意第三人的权利。——《最高人民法院司法观点集成》(新版),民事卷五》第3055页第1329点

2.不动产登记证上记载的所有人是可以被不动产关系推翻的法律拟制事实。父母购买的房屋的产权登记在未成年子女名下。如果未成年子女没有提供证据证明这是他们的劳动收入或从合法来源获得,如继承、奖励、他人馈赠、报酬和收入,争议房屋的真正所有人应被确定为父母。——湖北省法官朱洪祥,《未成年子女登记的不动产可以执行吗?》一书作者

3.江苏省高级人民法院《关于执行困难的批复》第4条规定:“……执行法院可以执行与被执行人未成年子女收入明显不成比例的大额存款,如房地产、以被执行人未成年子女的唯一名义登记的车辆或以被执行人未成年子女及其未成年子女的名义登记的房地产。……”

法院的两极分化导致一些法院拒绝承认以未成年人名义登记的财产为夫妻共同财产,并拒绝处理分割请求。一些法院认为丈夫和妻子的共同财产应该一起处理。一些法院直接强制执行以未成年人名义登记的财产,作为父母的财产。这种矛盾的先例充斥着我们的朋友圈。

但是,作为一名律师,我还是想说,根据《物权法》的规定,房地产是以其所有人的名义登记的。除非不动产登记可以推翻,否则不动产登记本身就有错误。至于登记在未成年人名下的不动产,无论如何,谁把它给了拥有它的人。

申请执行人认为登记错误可以由第三方依法提起撤销权诉讼。有明确的法律救济程序,但未经审判无法得出物权登记无效的结论,其结论与物权登记相反。在判决的推理部分,未成年人的物权三言两语就丧失了,甚至没有给出纠正的补救程序。事实上,物权登记的公益信托制度被认为是不存在的。

在现实生活中,未成年人的父母绝对不可能在财产登记机关将未成年人名下的财产转让给夫妻一方或双方,这违反了基本的法律原则。现在法院总是承认以未成年人名义登记的财产是夫妻的共同财产,那么法院应该如何决定夫妻一方或双方是否要求法院不离婚地承认该财产为他们自己的财产?如果判决被确认为夫妻双方的财产,夫妻双方可以任意处置,以未成年人名义保护财产的制度设计就成了空谈。事实上,类似的判决是监护人不能给未成年的孩子财产。问题是法律没有这样的禁止性条款。这深深植根于父亲的债务和儿子的回归。

二、父母作为监护人如何以房地产名义申请处置未成年人

《民法通则》在委托代理制度中增加了共同代理制度。根据《民法通则》第166条,如果几个人是同一代理机构的代理人,他们应共同行使代理权,除非当事人另有约定。根据《民法通则》第一百六十三条的规定,受托代理人应当根据委托人的委托行使代理权。法定代表人应当依照法律规定行使代理权。目前,在我国的法律层面上,对于同一顺序中有多个监护人时是否需要共同行使代理权没有规定。

然而,《民法通则》第30条规定,依法具有监护资格的人可以同意确定监护人。协议规定监护人应该尊重被监护人的真实意愿。为了方便今后的工作,离婚期间应同时商定监护权和监护权。法律也没有规定监护人之间监护协议的保护机构。据估计,房地产登记机关只是一个正式的审查,而不是一个实质性的审查,事实上它也不能审查。事故发生后,签字监护人应承担全部责任。

由于法律没有规定同一顺序的多个监护人的委托书必须共同行使,这给以未成年人名义登记的不动产的处置带来了诸多争议。一些地方的登记条例或房地产经营条例对此问题非常明确。例如,重庆、江西、贵州和广州的房地产经营法规非常明确,要求同一顺序的监护人共同适用。

深圳房地产登记中心的官方网站也要求多个监护人一起申请。申请监护人可行吗?一些当事人告诉提交人,第一交付登记中心要求两名监护人一起申请,第二交付当事人要求房地产登记中心为监护人一起申请提供法律依据,最后,由一名监护人申请的登记中心也将文件的所有权转让给他。为什么,因为对个人来说,法律可以不受禁止;对行政机关来说,它没有法律授权。

然而,仍然有必要提醒购买者,购买这种房屋总是存在法律风险,即损害未成年人利益的无效合同的法律风险。根据《物权法一司法解释》第21条的规定,房屋买卖合同从一开始就被确认为无效,需要返还。

据媒体报道,北京一些购房者购买了精神病患者的房产。几年后,诉讼合同无效,法院决定归还财产。可百度--"两年后买了一套房子,原房主的儿子声称,他的母亲有精神病院:购买合同无效。"

法律依据:

1.2019年不动产登记暂行条例实施细则修正案

第十一条无民事行为能力人或者限制民事行为能力人申请房地产登记的,由其监护人代为申请。

监护人代为申请登记的,应当提供监护人和被监护人的身份证或者户口簿、监护关系等相关材料。申请登记处分房地产的,还应当为被监护人的利益提供书面担保。

父母以外的监护人处分未成年人的不动产的,有关监护的材料可以是人民法院指定的法律文书、公证材料或者被监护人的其他监护材料。

2.江西省房屋登记条例已于2013年到期

第十二条监护人应当代表无民事行为能力人或者限制民事行为能力人申请登记。监护人代表被监护人申请登记的,应当提交证明监护人身份的证明;如果监护人申请登记处分受监护人的房屋,监护人应提供书面保证,说明处分是为了受监护人的利益。监护人人数较多的,应当按照监护协议的约定代为申请登记,或者由监护人共同代为申请登记。

3.2019年重庆市土地房屋权属登记条例修正案

第十五条未成年人的土地和房屋权利应当由其监护人申请登记。监护人代为申请登记的,应当提交证明其身份的材料。如果申请登记是为了处置未成年人的土地和房屋,监护人应提供书面声明,说明处置是为了未成年人的利益。监护人人数较多的,应当根据监护协议代为申请,或者由监护人共同代为申请登记。

4.《贵州省房地产登记条例(草案)》(征求意见稿)2020年1月

第二十六条无民事行为能力人或者限制民事行为能力人处分房地产的,所有监护人应当代为申请房地产登记。

无民事行为能力人或者限制民事行为能力人因购买、继承、接受赠与等民事法律行为取得房地产的,其全部或者部分监护人应当代为申请房地产登记。

监护人代为申请登记的,应当提供监护人和被监护人的身份证明、监护关系等相关材料。;申请登记处分房地产的,还应当为被监护人的利益提供书面担保。

三、利用未成年人名义发放房地产贷款

两天前,一个人问一个以未成年人名义登记的房子的抵押情况。该党委托许多人询问许多银行,这些银行拒绝接受抵押贷款。

提交人还在判决书中向银行询问了未成年人名下房产抵押合同的效力。最高法院裁定抵押合同有效,并裁定抵押合同无效。银行不敢发放这种抵押贷款。

四、买卖轻微房地产的违约责任

提交人在网上询问了法官文件上关于监护人以未成年人的名义出售财产的争议,法院的判决多种多样。

如东莞市中级人民法院(2015)董法民钟毅字第3047号等已确认监护人未为未成年人利益处分其财产,合同无效;如德州市中级人民法院(2019)鲁14民总字第1629号判决该购房合同有效并继续履行;如判定监护人无权代理,则销售合同对未成年人无效,对监护人有效,监护人应承担违约责任,如广州市中级人民法院(2018)粤01民综3843号。

有许多相互矛盾的判断。我觉得每一个观点都是正确的,取决于法官的个人价值取向,我越看它,就越困惑。

——2020年5月19日,周正峰在深圳香港中国旅行社大楼写道

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