地产政策,还会有“第二步”吗?

2020-02-23      来源:蕲春房地产   浏览次数:21

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1st


楼市信息多,但很混乱,无所适从!


复工复产,一刻也不能耽误,哭喊求救的人很多,但目前来看,不能是谁哭得凄惨、谁会哭,就去救谁。关键词只有1个,那就是“纾困”。前两天,官媒有一篇文章说,“房地产企业受疫情影响出现困难,其实与旅游、住宿、会展、文娱、影视、餐饮等诸多行业是一样的”。言下之意,别抬举地产了,不会对给你“开小灶”的。


所以,近期20几个省市发布的楼市政策,基本上遵循“纾困”的原则:谁损失、就给谁补;哪个环节损失了,就补哪个环节。开发商都是“快周转”、“高杠杆”的,短期损失比较大,那就扶持他一下。比如,疫情期间,缴土地款和税费、开工、竣工、交付等等,统统都可以延后。

 

损失大的,有更大扶持。比如,昨天住建部开会,公积金可缓缴,一线医护人员、疫情防控人员,因疫情需要隔离或暂时受疫情影响的职工,6月30日前可延缓公积金贷款,不算做违约;疫情严重的地区,可以停缴或降低缴存比例;租房有压力的,可以提高租房提取的比例。 


2nd


你看,真的是对症下药,真的是“纾困”。其实,论谁更惨,其他行业比地产要大,看一看捐款榜,就知道地产最滋润了。不过,考虑到地产对地方财政收入、支持战“疫”、就业等方面,宏观影响太大了。所以,必须要扶持一下。大家疑惑了,既然要扶持,为啥不扶持“需求端”?

 

其实,谁都知道,扶持需求端,比如退出限购、限售等,降低按揭首付比例等,见效很快,屡试不爽,套路简单,轻车熟路。但是,一个简单的道理,这不是与“房主不炒”背道而驰吗?但隔壁老王也说了,如果不扶持的话,不也违背了“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)吗?

 

确实,2019年,管理层第一次将“房主不炒”与“三稳”并列,并将“三稳”作为2019年房地产调控的目标。但现在看,今年1月份的楼市未受多大影响,2月份下跌90%,直接冰冻了。但楼市向来大起大落,一季度只占全年8%-10%的销量,若3月份市场正常了,一季度的影响忽略不计。


3rd


所以,不急于在需求端“松口子”,就在于,现在还不好衡量,需求端受到了多大的影响。2月份的数据,没有任何参考意义,但凡拿2月份断崖式下跌的数据“说惨”,不是“托儿”,就是蠢和笨。但是就是有蠢和笨的,比如前几天江西那个商会、安徽那个房协,不明事理瞎喊一通。

 

而且,有地方自己不敢“喊”,让自媒体帮忙喊。所以,这几天鼓吹“救市”的文章满天飞,大家别信以为真哈。当然,早已“一城一策”了,想出什么政策,自己看着办呗。所以,也有出格的,比如一直就“憋不住”的衡阳,去年“退出限售”被叫停,这次出了“购房补贴”的文件。

 

比如,无锡,曾经的华东“双鬼城”之一(另一个是常州),预售门槛降了一大截,完成投资25%,就可卖房了,预售资金可跨节点提前支取。有没有想过,烂尾了怎么办?退一步讲,开发商真的困难,地方粮仓确实空了,有必要扶持一下开发商。那么,购房端,地方着急,真不好。

 

4th


为什么这么讲?因为影响楼市的另一个关键变量,甚至比调控政策更重要,货币政策越来越友好。从去年11月开始,MLF已下调了2次,加上1月1日降准,2月以来逆回购等等,市场上便宜的钱多了。所以,1月如期迎来“5万亿”天量社融,新增信贷、新增居民中长贷,都增加了。



降准也好,净投放也好,央妈给的都是没有成本或便宜的钱,利率自然降了。2020年1月,全国首套、二套房贷利率分别环比-1BP、-2BP,一线城市首套房贷利率悉数下行。而且,最新一起的LPR也下降了,而且是继11月之后的第二次下降, 2月份房贷利率也跟着下行。



货币环境的上述变化,有两个意图,一是贯彻楼市“稳字当头”的基调。根据国家在2019年底的部署,2020年楼市要实现“三稳”。确实,疫情给楼市造成了影响,这是意想不到的,可能会对全年楼市实现“三稳”不利,那就货币端支持一下。至于下一步如何走,且走且看嘛!

 

当然,货币宽松,本意还是支持中小微,支持就业。本来,银行贷款对中小微就不怎么待见。疫情冲击下,中小企业生存艰难,资金链快要断了。这一断不要紧,规模性失业就发生了,这是国家最看重的。于是,央行释放低成本资金,引导利率下行,扶持中小微,就业也有保障了。


 

5th


当然,房地产对就业的贡献也很大,比如建筑供地上都是农民工,房地产关联那么多行业,比如建材、玻璃、家电、家具、装修装潢等,还包括上下游物流配送,以及下游的中介等等,都是劳动密集型的,特别是农民工、刚毕业大学生就业的集中地。所以,房地产也是需要扶持的。

 

但是,有央行的货币政策支撑,有企业端“纾困”,地产就足够了。如果再在需求端加码,比如退出限购和限售,提高杠杆,购房补贴等等,岂不是很像2008-2009年,很像2015-2016年吗?这不就是赤裸裸地重回地产依赖、地产泡沫!后果呢,相比大家都知道,一时爽,百业衰。

 

而且,近期开发商也在做各种各样的优惠,尽管有的优惠并不如宣传那么大,但总之也是在“让利”。比如,我打听到的,有一家开发商现在搞“分期首付”;还有一家开发商,尽管明面上优惠没那么大,但总经理给到营销总、营销经理的优惠幅度,比之前大了,只要你有诚意买。


 

大家想一想,国家和央行给地产纾困,地方也在“救市”,楼市又火了,“疫后重建”岂不成了“救楼市”了。那些嗷嗷待哺的中小微,受疫情冲击的其他行业,还有的救吗?这对为战“疫”付出的行业和人员,太不公平了。所以,不要期待地产政策了。当然,即便地产政策不放松,今年的楼市也差不离,因为地产稳定的大基调,去年底就定了,不能涨,也不能大跌。


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