近日，咚咚小银-帕克收到来自网友李先生的咨询，李先生夫妻目前在办理家庭财产分割，在了解相关的操作流程时找到咚咚小银-帕克。开始李先生本着过户后还能申请按揭贷款的初衷以及找了一圈银行咨询，看是否可以直接把房产和贷款一次性过给太太。 但并不如意，对于其中的操作，李先生夫妇找到咚咚小银-帕克。在现实生活中，关于夫妻间/直系亲属间的房产变更案例非常常见，咚咚小银-帕克就实际操作中的相关经验给大家分享类似案例。
【帕克金融说】
首先，对于夫妻间房产过户属于夫妻财产分割，无需缴税也无产生实际的房屋买卖交易，是没办法再申请住房按揭贷款的。过户取得红本后，只能申请红本抵押性消费贷/经营贷。其次，涉及房屋产权变更就必须红本状态才能到国土局变更产权，所以有按揭贷款的房产，必须先赎楼取得红本后才能变更产权。最后，目前银行是禁止转按揭/加按揭等操作的，即是李先生名下的贷款是没办法直接变更到太太名下继续还贷的。
【关于夫妻间房产过户的操作流程】
正常流程：
按揭房产需要先结清原来的贷款→取得红本→夫妻俩先去地税局开免税证明（资料：双方身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，结婚证原件及复印件）→再到国土局过户变更（ 资料： 双方身份证原件及复印件，双方户口本原件及复印件，房产证原件及复印件，结婚证原件及复印件，地税局开的免税证明材料）→取证。
一般免税资料可以当天取得，国土局提交过户申请后5个工作日出新红本。夫妻更名需在深圳不动产权登记中心预约〔抵押权登记（注销登记）--按揭类房产〕和〔变更登记〕两个号。
【夫妻更名类的房产可以先批复再赎楼】
前面也提及到夫妻更名的房产需要变更产权，只能先取得红本后再操作。而对于一般流程，在结清原来贷款的前提下，后续的贷款是没有取得确切的批复函，而对于这类赎楼，往往会比正常的抵押贷款赎楼（有批复后）费用要高。这无疑会增加操作流程的风险和成本。
现在针对这类操作，咚咚小银-帕克推荐一种先批复后赎楼再更名过户抵押的全新夫妻过户操作流程：
先申请房产抵押贷款→取得抵押贷款批复函→到原来按揭银行还清贷款→取得红本→带齐资料国土局变更→取得新红本→办理新的抵押贷款抵押登记→银行回证→放款。
而对于这类操作只能选择经营性抵押贷款，红本抵押，贷款用途用于经营公司。在已经取得银行批复函的前提下，再操作赎楼，确保了更名过户后还能再次顺利拿到贷款。因为是已经有批复函，赎楼成本可以按照正常赎楼收费，降低操作成本和风险。
【目前，对于先批复再过户的夫妻更名类房产可以选择哪些抵押贷款方案？】
【类似案例，直系亲属间的更名过户】
同样的，对于直系亲属间的房产变更，操作流程类似，主要是直系亲属需要按房本登记价缴纳税费，出来的新红本会按照最新的过户时间变更登记时间，根据最新的限售政策会注明3年内限售，后续这类红本的抵押贷款方案也会相应有差别。
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