作者:李鱼枷
11月22日，深圳六处住宅用地集体出售，这是今年最大的土地拍卖，但以冷场告终，超出了业内许多人的预期。与6个月前的“6·24”拍卖相比，此次拍卖的总建筑面积比“6·24”拍卖多出近1万平方米。总建筑面积近80万平方米，相当于深圳一年新房成交量的近三分之一。
然而，拍卖的结果不是很令人满意。这6个地块都没有达到地价上限，也没有被转移到争夺人才住房的阶段。其中，2个以底价出售，1个意外出售，3个以21%-27%的低溢价出售。
然而，在“6月24日”的拍卖中，这五个地点很快达到了最高的土地价格限制，并进入了人才住房招标阶段。此外，五个包裹的总成交价格达到127.51亿元，而“6.24”拍卖的总成交价格达到224亿元，几乎是总成交价格的两倍。从最终建成的人才房来看，“6·24”拍卖显示，竞争人才房面积为13.7万平方米，占总建筑面积的23%，而竞争人才房面积仅为9.57万平方米，占总建筑面积的12.3%。
与“6.24”拍摄相比，6个包裹的位置稍差。然而，以市场最关注的龙华地块为例，本次拍卖的地块与“6.24”拍卖的龙华地块(两者都接近“10万+”豪宅，预计价格在金茂大厦)。然而，无论参与拍卖的开发商数量，还是拍卖的时间和回合，以及最终成交价格，都有很大的反差。
在“6月24日”的地球拍卖中，龙华地产进行了100多轮竞标，耗时一个小时。底价(不含人才房)达到6.7万元/平方米，创下龙华单价新纪录。然而，此次拍卖的底价仅为46，400英镑/平方米，下降了50%。
业界普遍认为，与“6.24”地球拍卖相比，这一轮地球拍卖开发商之间的竞争强度将会降低，但出乎意料的是，情况会比这更糟。用媒体的话说，这里是深圳，每一寸土地和黄金都很珍贵。媒体普遍将拍卖的降温归因于“双重限制和双重竞争”的新规则，该规则提高了门槛，降低了开发商的利润预期，导致拍卖的冷漠。事实上，与6月24日的“单限双争”拍卖相比，此次拍卖最大的变化是“双限双争”(这也提高了普通商品房的限价)。也就是说，本次拍卖的所有5块地块(大鹏人才房地块除外)都启动了“90/70”政策，即扣除人才房后，70%的可销售部分将建在小于90平方米的普通商品房内，价格将受到限制。
从定价策略来看，普通商品房的最高价格设定在同一地区销售的二手房价格。以出售的龙华地块为例，7.1万元/平方米的最高限价与周围二手房价格相近，反映了政府“稳定房价”的政策意图。笔者认为，从“单限双争”到“双限双争”的最大变化是开发商的利润进一步受到挤压。最初，“地价限制和竞争性地价”模式已经降低了开发商的利润。作为回应，开发商通常通过提高质量和建造豪宅来抵消成本，以扩大附加值空。
目前，“有限地价与竞争性地价”的模式在各大城市已经非常普遍。此外，近年来，随着对经济适用房和人才房的重视，在土地流转中植入了一种新的“竞建”方式，土地流转模式也转变为“单限双争”。事实上，这也没关系，因为“争建”不仅会降低销售底价，还会缩小可销售部分的限价范围，利润仍然可观。然而，深圳这次提出的“双限双争”是极其罕见的。
一方面，深圳应率先实施房地产调控的长效机制，特别是以“地价-房价”联动为基础，从源头上探索稳定房价的机制。毫无疑问，深圳这次做到了。五块地块的总建筑面积的12.3%将作为人才住房免费移交给政府，剩余的可销售面积的70%，而30%的可销售面积将是开发商自由定价的纯市场商品住房，用于建造90平方米以下的限价商品住房。由此判断，深圳未来的房价是可控的。另一方面，深圳房地产应该与实体经济完全接轨。有限的地价、有限的房价和竞争性的建筑配置，这些新的转让模式，加上最近推出的“标定地价”(人才和工业用地价格在市场地价的基础上打折)，使土地能够直接输入实体经济。此外，与"价格最高者"和"双重限制和双重竞争"相比，地价和房价更低，这也变相惠及实体经济。
当然，只有拥有每一寸土地、每一寸钱的深圳，以及许多竞争对手，才有这样的信心，敢于设定这么高的门槛。随后，开发商积极参与深圳的土地拍卖。除了提高品牌知名度、拓展深圳大湾市场之外，更重要的是深圳房地产市场的需求潜力太大，尤其是对于豪宅来说，似乎缺乏的不是购买力，而是有效的产品。对开发商来说，建设产品的适销部分可以完全抵消土地转让过程中的任何限制和建设成本。这就是为什么深圳仍然有那么多开发商在“6.24”和“单限双争”下竞争。
显然，政府在11月22日对图帕伊更有信心。这是因为大湾区规划有利后，“8.18”首批示范区有利，“九金十银”深圳楼市突出。此外，深圳最近取消了“豪宅”的总价限制，放宽了港澳居民的购房政策，这似乎为深圳取之不尽的高端购买力打开了一个水库。因此，深圳的土壤拍打阈值进一步提高。然而，各种迹象表明，深圳的高端购买力可能不会如此反复无常。
首先，自第三季度以来，金融“去杠杆化”、互联网红利下降和环境保护挑战等一系列因素已经显示出其全部影响。深圳的传统外贸和支柱产业都受到了一定程度的冲击，直接影响到高端购买力。突出的表现是空住宅在工业区和办公楼的出现。第一太平戴维斯的数据显示，深圳甲级写字楼空的入住率从2018年第四季度的18.1%上升至2019年第三季度的22.4%，而前海写字楼空的入住率达到50%。这表明办公楼的几个主要用户，如房地产、金融、互联网和个人创业的盈利能力不如以前令人印象深刻。
其次，“7.30”政治局会议提出，“房地产不应被用作经济的短期刺激”。全面收紧控制政策和全面收紧房价控制将对市场预期产生影响。对于开发商和高端人士来说，政府严格控制房价的决心可以被视为一个教训，房地产投资的收入已经全面收窄。
除了深圳、华润等价格颠倒的项目广受欢迎之外，溢价较高的项目很难获得市场认可。因此，在“双重限制和双重竞争”的转让模式下，许多开发商并不相信30%可以自由定价的商品房能够以此价格出售，弥补较高的建筑成本，而且仍然有利可图。
因此，这次地球变冷是很自然的。当然，房地产一半是金融的，一半是实物的。过去，金融属性太突出了。现在有必要纠正并返回实体。深圳在这方面向前迈出了一大步。深圳有很多钱用于建设试点示范区。它对房地产输血实体有强烈的需求，但不应走得太远。它应该考虑需求方的购买力弹性，资本和政策收紧对房地产开发商预期的影响。
在“房无投机”的大框架下，土地供应模式应根据市场情况的变化进行实时调整。因此，预计深圳的土地出让方式将会有所调整。(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)
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