自2019年以来，深圳写字楼空的购买率不断上升，租金不断下降。我们参观了深圳的一级写字楼市场，了解了写字楼市场的真实情况。首先，我们将查看深圳写字楼市场的整体空数据。
01 深圳的写字楼租金连续三个季度下降，空购买率上升
2019年11月5日发布的经济数据显示，深圳前三季度国内生产总值为186891.3亿元，同比仅增长6.6%，较上半年的7.4%大幅下降。自2019年以来，深圳的经济增长率大幅下降。与此同时，深圳的写字楼市场空保持了较高的利率，租金也有所下降。
根据第一太平戴维斯(First Pacific Davis)发布的数据，自2018年第四季度以来，深圳甲级写字楼租金已连续三个季度下降，从2018年第四季度的234.8元/平方米/月降至2019年第三季度的208.3元/平方米/月，而空购买率则从2018年第四季度的18.1%上升至2019年第三季度的22.4%。
2019年前三个季度，经济增长放缓、企业收回租金以及办公楼累计供应量高达176万㎡,是导致办公楼购买率上升的重要因素空。
02 消化周期17.5个月，深圳写字楼存量持续增加
深圳预售仓库系统的数据显示，近年来，深圳写字楼的库存飙升。截至2015年底，预售写字楼的存量已增至686，000平方米，至2018年底增至138.2万平方米。截至2019年10月底，预售办公楼存量达到927，000平方米。按照过去12个月的销售速度，退市周期为17.5个月。这只是预售系统的库存和退市周期。深圳大部分写字楼直接进入现有销售系统。因此，深圳写字楼的库存压力非常大。
与住宅市场相比，深圳新房预售存量自2015年以来一直在下降。截至2019年10月底，新房存量仅为226万平方米。根据过去12个月的销售率，退市期仅为7.5个月。深圳住宅供应短缺与商业写字楼供应过剩形成鲜明对比。
03一线办公市场的空位置
市场一线调查数据显示，传统高端商务区地王财务所商务区写字楼空入住率约为20%，租金较2018年同期下降10%-15%。新企业已经进入市场，在租金优惠方面有更大的议价空。
自2019年以来，随着监管部门对金融监管的加强，金融P2P平台雷暴雨现象日益增多，极大地影响了办公商圈蔡武伟的租赁活动。
正在开发建设的前海深港合作区净办公空占用率超过60%。一线调查数据显示，前海新力康大厦等前海区办公楼招商引资成效显著，入住率达90%。对于近期开始招商的项目来说，空入住率确实很高，存在着难以招租的问题，如前海一号、世茂前海中心等。前海的空购买率相对较高，因为大量供应进入市场，该板块的基础设施和配套设施不完善。前海地区还需要5-10年的市场培育才能成熟。
近年来，深圳新的产业转型工业园区是深圳商务办公发展的新方向和趋势。工业园区通常是集R&D办公、商业和公寓于一体的大型综合体。商业和公寓的存在赋予公园更多的生活支持功能。这样的R&D写字楼更受企业欢迎，如深圳湾科技生态园和龙岗天安数码城，这是近年来非常成功的园区案例。例如，龙岗天安数码城R&D写字楼租金为75-100元/平方米/月，企业入住率高达95%以上。
04 供应增加+经济增长放缓，深圳写字楼需要消化周期
据统计，2019年至2023年间，深圳写字楼新增总供应量预计将超过498万㎡,潜在供应量巨大，这无疑进一步加剧了写字楼空的问题。
随着经济增长放缓和深圳产业升级转型，小微企业面临经营困难，加剧了写字楼的退出和空购买。深圳的写字楼需要更长的库存消化周期，租金下降，空购买率上升，或者是未来很长一段时间面临的问题。
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