台前幕后，账里账外，重重压力涌向番禺“第一旧改大村”。
观点网 潮水退去，无论过江龙还是本地姜，都拍在沙溪这湾浅滩上。
5月22日，广州市方圆房地产发展有限公司发布公告称，广州升龙方圆置业有限公司与中国建设银行股份有限公司广东省分行签订的《项目融资贷款合同》出现逾期事项。该合同借款金额为10亿元，用于广州市番禺区沙溪村的旧村改造项目。方圆地产为该笔借款提供了4亿元连带责任保证担保。
由于宏观经济环境、行业环境等影响，旧改项目进度不及预期，导致部分债务未能如期偿还。目前，广州升龙正在与相关金融机构积极协调展期等解决方案。
沙溪旧改的招商工作早在2019年7月就已完成，改造主体为广州升龙方圆置业有限公司，这一联合体中升龙持股60%，方圆持股40%，主要由升龙操刀，方圆更多是财务投资者的角色。 整个项目涉及改造面积约169公顷，投资额达398亿元，是番禺“第一旧改大村”。
但如今看来，升龙和方圆都拍在了旧改退潮后的浅滩上。
沙溪村的分红
去年7月24日，广州市番禺区城市更新局发布公告，表示沙溪村合作社、升龙方圆置业送来的《关于洛浦街沙溪村更新改造项目申请延长实施方案批后表决时间和签约时间的请示》，已经区城市更新工作领导小组2023年第4次会议审议通过。
据此，沙溪村旧改表决时间延长至2024年7月31日，签约时间也相应延期。按照原先计划，沙溪村旧改应在去年8月前完成80%以上签约通过率，否则实施方案将重新报批。
当时有报道称，部分村民迟迟不同意签约的原因主要有两个，一是对两家非上市房企组成的联合体不甚满意，二是认为拆迁补偿不到位。总而言之，还得谈。
事实上，去年6月20日升龙方圆置业还与信基沙溪酒店用品城业主方签订了清租协议，但与单一大型酒店用品专业市场相比，搞定盘根错节的各方利益持份者显然更加麻烦。
在沙溪村2021年年终分红文件中，可以看到该村人均喜提1.32万元，比2017年人均8100元提升不小，这正是因为旧改5亿履约保证金产生利息2000万参与村股份分红。提升实际到手的现金分红，是合作企业打动村民的有效手段之一。
然而，由于升龙方圆置业2023年3月至12月拖欠沙溪村集体物业租金、合同保证金、滞纳金合计约3917.92万元，沙溪村2023年分红方案迟迟未能确定。
围绕这封过年 “利是”，村里争论甚久。
今年1月，沙溪村委组织了一次表决大会，表决内容包括动用旧改合作企业的5亿旧改履约保证金，最高额度1亿元，本次提取上述3917.92万元，所用款项企业于7月31日前补足。
用广东话说，“数还数，路还路”，不少村民认为股份分红应由利润来出，而非旧改保证金。
2月10日，正是农历春节当天，沙溪村股份合作经济社再次发布通知：因1月30日3名村民提交约1400人集体签名，反对动用保证金补齐租金事宜，理事会决定暂缓相关流程。
到了3月18日，从年前被村民议论到年后的升龙方圆置业终于出面，承诺将于7月31日前全额补足被提取的保证金缺口。
十天后，沙溪村确定2023年股东可分配总额达到5951.2万元，每个满股股东分配可达13360元。合作企业加码承诺4月10日前补足保证金缺口。
至此，分红风波暂时平息。
截至四月份，沙溪村4、7、21、22队实施方案批后表决通过率已超8成，而14、16、17队通过率超7成。但其余部分生产队通过率不足4成，导致整体表决通过率仍不足2／3。
此外，去年准备全面清租的信基沙溪酒店用品城也开始重新营业，沙溪旧改似乎已呈现出再次前进的状态。
方圆难有方圆
但沙溪村后续进展仍然迟滞，而升龙集团在广州布局的黄埔知识城镇龙西、知识城汤村、增城区群星村等旧改也纷纷曝出欠费、停工等消息。
作为合作方的方圆，此时自身亦压力重重。
就在5月21日，广州方圆房地产发展有限公司公布了其境外债券重组的最新动态。
这是方圆目前存续唯一一笔美元债，债券代码XS2280435673，发行金额约为3.4亿美元，剩余金额同为3.4亿美元，债券期限2.5年，无担保，债券利率13.6%。该债券原定于2023年7月27日到期，每半年付息，到期一次还本。除了本金外，方圆地产在去年年底已经拖欠了3期利息，合计6936万美元。
2023年8月2日，该公司宣布了一项美元债务的交换要约。不过，由于市场环境和公司运营状况的变化，该交换要约在2023年8月21日被终止。
方圆地产表示，截至2024年5月21日，销售情况没有显著好转，公司流动性问题持续存在。目前，方圆地产暂未有进一步的境外债处理方案。公司表示，将根据市场变化和自身经营状况，适时考虑推出新的境外债券重组计划。
值得一提的是，方圆的困难已持续较长时期。
去年8月，穆迪撤销了对方圆地产的“Ca”公司家族评级。此前穆迪认为，在未来6-12个月内，方圆地产有大量的债务即将到期，包括2023年7月到期的3.4亿美元境外债和2024年12月3日到期的“20方圆01”9.18亿元境内债。。穆迪估计，方圆地产没有充足的内部现金来源来偿付即将到期的境外债券。
从业绩上看，方圆尚未披露2023年业绩，而2022年归母净利润-21.06亿元，首次出现亏损，经营性现金流净额为-8.15亿元。截至2022年末，方圆账上货币资金20.2亿元，较2021年末减少59%，不足以覆盖短债，投资物业如方圆大厦、方圆 E 时光等基本已被质押。2023年1-6月，方圆地产净利润亏损达5.51亿元，现金及现金等价物净增加额变为负值，达到-3.69亿元。
今年2月26日，中建二局将方圆地产旗下的珠海市方圆明臻房地产有限公司告上法庭，指控后者拖欠工程款约8023万元。该案涉及珠海市平沙月岛首府项目。
中建二局表示已按照合同完工，项目也于2023年8月25日通过竣工验收并交付使用，但珠海明臻未能及时支付尾款。
4月8日，方圆另一家控股子公司惠州市辉盛房地产开发有限公司也收到中建四局控告，中建四局已向法院申请强制执行辉盛公司1300万元。辉盛公司与中建四局就案涉项目共有三宗未结诉讼案件，双方针对案涉项目的总承包合同存在结算争议。
5月22日晚，太平洋证券公告，拟于两天后召开“20方圆01”2024年第三次债券持有人会议，审议表决《关于豁免本期债券持有人会议通知期限的议案》、《关于调整“H20方圆1”利息兑付安排的议案》、《关于调整“H20方圆1”回售本金兑付安排的议案》以及《关于增加60天宽限期的议案》。
在披露最新债务逾期的同时，方圆也宣布徐珺因退休原因不再担任公司法定代表人、董事、总经理，重新选举方壮鑫为公司法定代表人、董事、总经理，任期三年，自2024年5月20日起算。
新任法人方壮鑫并无太多履历可供查阅，企查查显示其有8家关联企业，均与方圆或公司创始人方明存在关联，值得注意的是，他在这8家公司出任法人的时间都始于今年4月至5月。
台前幕后，账里账外，重重压力涌向番禺“第一旧改大村”。
撰文：冯嘉炜
审校：刘满桃
