编者按：每个时代，每个行业都会有一个正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车面临前所未有的挑战。出口、消费和房地产在变化的形势中不断调整，寻找重启和复苏的方法。
为检视过去，展望未来，视点新媒体策划推出最新年度报告——《长坡博学》，全面深度报道地产及相关产业链标杆企业。他们正确的坡道在哪里，厚雪和湿雪？
同时继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的视角解读中国经济和各行各业的未来机遇。
作为首家在港股上市的轻资产业务运营服务商，Viewpoint.com已经走过了三个年头。三年来，其引以为傲的商管业务发展如何，是否向市场交出了一份满意的答卷？
观点指数将重点关注宝龙商业的商业管理业务，分析其目前的业务发展情况。
可以发现，宝龙商业虽然自上市以来经历了高速增长阶段，但近年来步伐逐渐放缓，业绩表现平平。此外，被资本市场看重的第三方独立性也没有明显改变。
虽然这几年毛利率和出租率还算稳定，但和同行相比并不具备明显优势。面对市场众多竞争对手，未来仍需寻求突破。
从收入结构来看，以固定费用佣金制为主的商业运营管理服务占比较大，在不断提升，这也意味着未来受市场因素影响较大。
此外，鉴于宝龙商业运营时间少则3年，多则5年，未来新老项目运营需要付出更多努力。
整体来看，宝龙商业的经营管理各方面仍有待完善，才能继续在经营管理舞台上起舞。
减轻资产和独立性的限制
作为以商业管理业务为主的轻资产出口企业，宝龙商业2022年上半年商业运营服务收入约10.245亿元，同比增长8.7%，住宅物业管理服务收入约2.418亿元，同比增长5.9%。
从收入结构来看，无论是收入占比还是增速，商业运营服务显然是宝龙商业最主要的业务。
截至2022年上半年，宝龙商业已开业零售商业项目91个，建筑面积约1020万平方米，零售商业物业140个，签约建筑面积约1470万平方米，具备一定的商业管理规模。
但与规模相比，成长性是衡量商管企业未来发展潜力更重要的因素。
从数据上看，2020年至2021年上半年期间，宝龙商业获得的签约项目较多，但从2021年下半年开始，新签合同数量呈减少趋势。
数据来源：企业公告，观点指数整理。
2022年上半年，宝龙商业仅新增4个签约项目，总面积60万平方米。同时，华润万象人寿同期新增项目11个，签约面积约118万平方米，珠海万达商业管理期间新增项目8个。
相比之下，宝龙商业规模的增长略逊一筹，商管企业看重的高增长业绩并不突出。观点指数认为，这与当前市场上企业管理竞争加剧有关，也与其自身的独特性和竞争力不足有关。
一方面，随着越来越多的企业采用轻资产经营模式，市场选择增加，意味着宝龙商业越来越难以获得优质的经营管理项目。
另一方面，与华润万象生活、珠海万达商管等强有力的竞争对手相比，宝龙商业并不具备强大的独特竞争力。
从项目的区域分布来看，宝龙商厦
长三角经济发展和商业消费市场广阔，集中在这里，项目的发展有一定的保障。但同时也存在集中布局带来的风险。
比如2022年上半年，上海等地疫情严重，无疑对长三角的商业发展造成了负面影响。反映在宝龙的业务上，主要体现在开盘项目和新签项目的减少。
根据观点指数统计，宝龙商业2022年上半年仅在台州椒江开了宝龙城，2022年下半年计划开9个项目。但最终只有杭州科技城宝龙广场、厦门同安宝龙广场、塘边宝龙广场三个项目开盘，进展并不顺利。
其次，第三方的独立性也是衡量商业管理公司发展质量的主要因素。
轻资产业务管理公司的成长逻辑不同于重资产公司。在发展初期，依托母公司的经营管理公司可以获得稳定的项目来源，但随着后续发展，需要逐步摆脱对母公司的依赖。因为母公司能提供的资源有限，而且很难体现企业的市场拓展能力。
因此，从市场中寻求增长的强大的第三方拓展能力已经成为企业管理企业长期可持续发展的必备能力。
初期，宝龙商业依托宝龙地产多年积累的商业资源，获得了多个商业管理项目。2019年底上市，管理面积已达890万平方米，其中母公司贡献了绝大部分。
但需要注意的是，虽然宝龙商业自上市以来积极拓展独立第三方项目，但在2021年底宝龙商业开盘的88个项目中，来自母公司宝龙地产的项目比例仍高达75%。
来源：企业公告、观点指数整理
此外，2022年上半年新签项目中，来自母公司宝龙地产的项目也占到一半以上。可见，目前宝龙商业对宝龙地产的依赖性还是很强的。
毛利率和租金率
虽然企业规模的增长表现并不理想，但宝龙商业的毛利率保持相对稳定。
从近两年的数据来看，基本维持在32%-36%，最新的2022年上半年毛利率为35.90%。
数据来源：企业公告，观点指数整理。
虽然毛利率相对稳定，但同时也要看到，宝龙商业与华润万象生活、珠海万达商管相比，还有一定的差距。后两者的最新毛利率分别达到了50.3%和48.9%。
意见指数认为，毛利率低与整体租金水平低有关，也与项目布局、城市、运营水平密切相关。宝龙的商业项目大多位于长三角，但多在三四线城市，对毛利率有一定影响。
除了租金水平，毛利率还和经营管理的出口模式有关。
宝龙商业的大部分项目都是委托管理模式出口。在这种模式下，宝龙商业全权接管业主的商业物业，自主权高，但要承担高额的运营和人力成本，盈利空间有限。
目前，宝龙商业的产品以宝龙逸城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地、宝龙星辉五大品牌出口为主，产品线多元化。其中，宝龙广场是主要产品线，宝龙商业超过一半的项目采用该产品线进行输出。
数据来源：企业公告，观点指数整理。
入住率方面，主要产品线宝龙广场的入住率相对较低，最新入住率为91.90%。相比之下，华润万达人寿和珠海万达商管旗下购物中心项目的最新平均出租率分别为96.4%和98.8%。
商业管理
会员消费意味着稳定的消费群体。除了促进会员数量的增长，消费粘性的增加也很重要。
未来，宝龙商业更需要考虑的是如何将庞大的会员资源转化为消费力。
企业管理收入受市场影响。
根据收费类型，宝龙商业输出的商业运营服务主要分为三部分，即市场调研与定位、商户招徕与开业准备服务、商业运营管理服务和商业物业租赁收入。
其中，业务运营管理服务收入占比最大。2022年上半年该业务收入约为8.54亿元，同比增长约21.4%，占总收入的67.5%。
数据来源：企业公告，观点指数整理。
根据意见指数，这部分服务主要包括零售商业物业管理服务、租户管理及收租服务等增值服务，并主要采用固定佣金制。佣金制将主要参考市场费率和同地区竞争对手的费率进行定价。比例上升说明收益受市场影响，与项目运营高度相关。
市场调研及定位、商户招揽及开业服务筹备收入约0.95亿元，同比下降约30.3%，约占总收入的7.5%。这部分业务采取固定的费用收取方式，根据项目的品牌、规模、位置，以及项目投资运作的复杂程度。比例的下降说明固定收益的比例降低了。
最后是商业物业租赁服务，约占0.75亿元，同比下降约26.3%，约占总收入的5.9%。主要向业主出租购物街单位和商场，转租给租户，主要靠向租户收取租金收入。下降说明转租情况并不理想。
总体来说，宝龙商业以商业运营管理服务为主要收入来源。根据意见指数，这部分业务增长可以通过新项目来增加，但现有项目的运营改善更重要，企业可以通过改善运营项目的绩效来获得更多的运营费用。
具体来说，就是要针对不同类型的项目采取合适的运营策略。一般情况下，市场上的商业项目主要分为三年潜伏期项目、三到五年发展期项目和五年成熟期项目。
数据来源：公开资料，观点指数整理。
根据观点指数统计，宝龙商业运营项目中，5年以上项目和3年以下项目较多，分别占48%和38%。因此，商业运营不仅需要巩固培育期项目的发展，还需要对相对老旧的项目进行调整和更新，以维持项目的整体运营质量。
对于3年以下的项目，一般的硬件设施可以满足消费者的需求，但可能缺乏固定的消费源，还没有变得稳定和成熟。相比投资调节，运营商可以通过多场景的打造和创新的营销方式，以及人性化的会员服务，与消费者建立紧密联系，吸引更多客户。
运营5年以上甚至更长时间的项目，通常存在结构不合理、功能不全、消费者印象固化等缺点，难以吸引和留住消费者。这类项目需要提升整体硬件实力，然后进行业务结构调整和重新定位，以提升项目竞争力，更好地适应市场变化。
