「凤城二手房」房地产市场回暖 地方微调力度料加大

2019-09-25      来源:蕲春房地产   浏览次数:30

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

「凤城二手房」

今年第一季度,房地产市场的一些当前指标开局良好。房地产投资继续保持高水平增长,销售额从1月到2月大幅下降,进入负增长范围,但在3月出现逆转。值得注意的是,作为房地产供应的主要指标,购买土地的面积大幅下降,房地产企业购买土地的积极性大幅下降。第二季度,随着中国宏观经济的进一步稳定,房地产销售将有所改善。为了加快企业的周转,房地产投资仍将保持较高水平。在房地产政策调控基调不变的背景下,各地将根据房价和销售量的变化加强微调。

预计投资和销售的偏离将会缩小

今年第一季度房地产市场投资继续保持2018年以来的高增长趋势,增速加快。然而,1月和2月商品房销售43个月来首次出现负增长。市场在3月份明显回升,销售增长率急剧逆转。然而,土地的购买面积并没有随着销售的恢复而升温,而是大幅下降。房地产调控政策的基调没有改变,所有地区也没有明显的收紧或放松。

从各地区销售面积的增长率来看,各地区的增长率受经济低迷和政策调控的影响不同。虽然东部地区是调控的重点地区,但今年东部地区的同比增长率是几个地区中唯一高于去年的,反映出调控对东部地区的政策效应正在减弱。与东部地区相比,中部、西部和东北部地区受调控的影响较小。尽管销售面积逐年增加,但增长率却急剧下降。主要因素是经济下行压力,尤其是中部地区也受到调控叠加的影响,所以增长率同比下降幅度最大。市场预期第一季度销售额下降,但3月份的逆转超过了市场预期,这为下一个房地产政策的方向提供了一定的调整空。

随着房地产市场监管的深化,特别是资金供应紧张和新房限价令的出台,市场提供者对未来投资的信心下降,作为房地产市场主导指标的征地面积也开始出现明显变化。

第二季度,当房地产市场稳步启动,特别是预计销售将实现复苏增长时,投资仍将保持快速增长,地方政府可能会根据土地出让情况和房价上行压力加大微调力度。

首先,房地产开发投资将保持高增长。自去年以来,市场不断确认其调控政府的决心。在经济压力不如预期大的情况下,控制风险、调整结构仍然是当前的主要任务。因此,在货币政策继续对房地产供应方严格的背景下,房地产开发商不得不在第二季度继续加快发展进度,实现快速周转发展模式。尽管第一季度征地增速大幅下降,但根据发改委2019年新型城镇化建设的重点任务和部分城市优惠的结算政策,第二季度住房企业征地积极性会有所提高,增速下降趋势可能会放缓。加上第二季度良好的建筑天气,房地产开发投资可能在第二季度保持高增长,预计同比增长两位数。

第二,商品房销售同比增长率预计将恢复正增长。3月份,在流动性宽松和经济下行压力放缓的背景下,市场对购房的预期发生了变化。第二季度,随着宏观经济在反周期调整下进一步好转,购房需求预计将进一步增强。4月8日,国家发展和改革委员会(NDRC)《2019年新型城镇化建设重点任务》指出,户籍制度改革应继续加强。在以前取消城镇常住人口不足100万的中小城市和小城镇居住限制的基础上,城镇常住人口在100万至300万的二类大城市应完全取消居住限制。市区常住人口300万至500万的一类主要城市应全面放开和放宽定居条件,彻底取消对重点人群定居的限制。这无疑是房地产行业长期改善的一项重要政策,从而改变了市场预期。与此同时,现行的“减税、降费”政策开始有利于居民的住房消费。今年3月,首次置业贷款的平均利率连续4个月下降,回到去年4月的水平。目前,市场有充足的可贷资金和足够的流动性,这为第二季度的需求创造了更好的条件。然而,在第一季度的日常融资之后,由于需要控制风险,预计第二季度将对货币政策进行微调。总体而言,第二季度的销售额可能会继续保持稳定的增长趋势,预计同比增长将全面恢复。

第三,地方政府可以做出更细微的调整,以履行主要职责。从当前宏观经济发展趋势来看,制造业和非制造业采购经理人指数在2019年3月强劲反弹,达到半年来的新高。制造业采购经理人指数回到扩张区。除了春节因素消除后的季节性反弹之外,生产和需求都有显著改善,表明经济正在逐步好转,完全放松政策的预期几乎是不可能的。

随着经济下行压力放缓,3月份以来房地产复苏势头明显,政策可能会收紧。然而,第一季度征地面积增长率的急剧下降值得关注。因此,为了落实第二季度城市的主要职责,实现“稳定地价、房价和预期”的目标,各地显然会根据具体情况进行适当的微调。一些商品房销售和征地面积快速下降的城市可能会适度放松,而一些明显升温的地区可能会收紧。例如,最近出台了国家公积金管理局的新政策。它明确规定,第二套住房的贷款将受到"住房和贷款承认"。第二套住房首付款比例将调整到最低60%,最高60万元,贷款期限不超过25年。这一调整进一步加强了对那些购买政策性住房、满足第一套住房的直接需求以及抑制房地产投资投机需求的工人的支持。这对北京市场产生了重大影响。

四个方面:把握和应对下一阶段的市场

目前,房地产市场处于“不投机炒房”的定位下,各方都需要明确政府的调控决心和调控的长期性。以房产税为主要手段建立房地产长效机制的实施将越来越快。房地产企业应增强坚决去杠杆化意识,有效控制经营风险,提高房地产市场供给质量,加快产业转型升级。购房者应增强风险意识,合理分配房地产在家庭资产中的比重。

首先,中央政策仍然“稳定”,应注意货币政策的溢出效应。稳定市场、稳定价格和稳定预期可以说是今年中央政府调控房地产市场的主要目标。围绕这一目标,首先,中央政府要加大稳定市场的政策支持力度,稳定市场供求,注重增加需求大地区的租赁住房供应。商品房供应量不能大幅度减少。需求方继续严格控制投机性需求,重视刚性需求。还应注意限价造成的二手房倒挂现象。其次,我们应该继续敦促地方政府履行稳定房价的主要职责。我们不仅要坚决抑制房价上涨,还要注意二三线城市房价的大幅波动。第三,稳定市场预期需要中央一级的政策,以尽量减少对市场预期的更大影响。在当前情况下,删除或添加与房地产相关的政策并不容易。最后,在保持合理充足流动性的条件下,货币政策应注重结构性宽松,防止货币政策对房地产的溢出效应,防止房地产市场因资本流入宽松而导致房价上涨,特别要注意第一季度日常融资对房地产市场的影响。

第二,各地要加强对市场变化的监测,及时调整和微调。今年房地产市场的地区差异可能会扩大,因此各地必须密切关注当地的供求关系,制定相应的政策储备,并在出现一定的市场波动时进行微调。为了实现中央政府对房地产市场“三个稳定”的目标,我们应该做好房地产市场的预期导向,既要坚决遏制投机性需求,又要满足刚性需求。特别是一些人口长期净流出的地区,应进行房地产供求研究,控制土地供应,积极发展二手房市场,维护房地产市场稳定。

第三,房地产企业应逐步降低杠杆率,加快产业转型升级。房地产企业应该认识到去杠杆化是一项长期任务。鉴于高杠杆可能带来的风险,一方面要加快土地开发步伐,加快销售进度,加快资金回笼;另一方面,积极提高房地产自有资金比例,通过股权融资降低债务杠杆比率。政府应积极引导房地产企业进行并购,允许合规企业发行资产证券化等债务融资工具。

房地产开发企业要深刻认识房地产市场调控的长期性,加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展,加快培育知名企业和品牌企业,组建大型企业集团,促进开发企业与房地产中介机构的合作。增强企业市场竞争力,实施多元化发展战略,实现房地产与教育、医疗、物流等跨境结合。加快技术创新、产品创新和管理创新,提升整个房地产产业链特别是后端服务的附加值。加强企业服务将从空之间的产品开发转向运营,从空之间的产品开发商转向运营商,以提高住宅质量和小区品位。

第四,购房者需要理性,增强风险意识。目前,房地产市场的区域差异将越来越大。对于需求刚性的买家来说,当政策得到微调时,他们应该采取果断措施。同时,应该对未来房价波动有一个理性的认识和足够的心理预期,尤其是对未来房产税对房地产市场的影响。

(来源:中国证券报)

「凤城二手房」
打赏
凡注明"来源:蕲春好房网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。
关键词:
0相关评论

热点楼盘

更多